Eksik iş davası, yüklenicinin sözleşmede, projede veya teknik şartnamede üstlendiği bazı imalatları hiç yapmadan ya da tamamlamadan taşınmazı teslim etmesi hâlinde gündeme gelir. Dairenin kullanılabilir görünmesi, mutfak dolabı, tesisat, ortak alan, yalıtım veya çevre düzenlemesi gibi taahhütlerin eksik bırakıldığı gerçeğini ortadan kaldırmaz.
Avukat Atakan Ayhan, eksik iş uyuşmazlıklarında sözleşme ile fiilî teslim durumunun karşılaştırılmasını, deliller kaybolmadan teknik tespit yapılmasını ve talep edilecek bedelin güncel tamamlama maliyeti üzerinden somutlaştırılmasını esas alır. Her dosya kendi sözleşmesi, teslim tarihi ve taraf sıfatlarıyla değerlendirilmelidir.
Eksik iş ile ayıplı iş arasındaki fark nedir?
Eksik iş, kararlaştırılan bir imalatın hiç yapılmaması veya tamamlanmamasıdır. Ayıplı işte ise imalat yapılmış olmakla birlikte sözleşmeye, projeye, fen ve sanat kurallarına ya da beklenen kullanıma uygun değildir. Örneğin sözleşmede bulunan vestiyerin yapılmaması eksik iş; yapılan vestiyerin kullanılamayacak nitelikte olması ayıplı iş sayılabilir. Bu ayrım, ihbar, seçimlik haklar, zamanaşımı ve hesaplama bakımından önem taşır.
| Durum | Temel özellik | Başlıca talep |
|---|---|---|
| Eksik iş | Taahhüt edilen imalat yok veya tamamlanmamış | Tamamlama bedeli ya da aynen ifa |
| Ayıplı iş | İmalat var fakat sözleşmeye uygun değil | Onarım, bedel indirimi, uygun durumda dönme |
| Geç teslim | Teslim kararlaştırılan tarihten sonra | Kira kaybı ve gecikme zararları |
Ayıplı imalata ilişkin ayrıntılar için ayıplı daire davası, teslim gecikmesi için geç teslim tazminatı yazıları ayrıca incelenebilir.
Dava açmadan önce hangi belgeler toplanmalıdır?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, satış vaadi, teknik şartname, onaylı proje, mimari çizimler, mahal listesi, teslim tutanağı, ödeme belgeleri ve taraflar arasındaki yazışmalar bir araya getirilmelidir. Reklam broşürleri ile örnek daire sunumları da somut olayda sözleşme kapsamının belirlenmesine yardımcı olabilir.
Teslim sırasında eksikler tek tek tutanağa yazılmalı; mümkünse tarih bilgisi içeren fotoğraf ve video kaydı alınmalıdır. Sonradan yapılacak onarımlar delili değiştirebileceğinden, zorunlu müdahale öncesinde noter tespiti veya mahkemeden delil tespiti düşünülmelidir. Anahtar teslim edilmiş olsa bile çekince konulması, haklardan vazgeçildiği tartışmasını önleyebilir.
Delil tespiti neden önemlidir?
Eksik imalatların niteliği ve tamamlanma maliyeti çoğu kez teknik bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Dava öncesi delil tespiti, inşaatın mevcut durumunu kayıt altına alır; başka maliklerin yaptıracağı işler veya yüklenicinin sonradan müdahalesi nedeniyle delilin kaybolmasını önler. Tespit dosyasında mimar, inşaat mühendisi, elektrik veya makine mühendisi gibi uzmanların görevlendirilmesi eksikliğin türüne göre talep edilebilir.
Eksik iş bedeli nasıl hesaplanır?
Hesap yalnızca geçmişteki yaklaşık tekliflere dayandırılmamalıdır. Bilirkişi, sözleşmede üstlenilen işin miktarını, uygulanacak malzeme ve işçilik standardını, dava veya değerlendirme tarihindeki rayiçleri ve gerekli yan giderleri inceler. Ortak alan eksiklerinde davacının arsa payı veya bağımsız bölüm hakkı ayrıca dikkate alınabilir.
Talep aynen tamamlama biçiminde kurulabileceği gibi, bunun mümkün veya makul olmadığı durumda işin üçüncü kişiye tamamlatılması için gereken bedel de istenebilir. Aynı zarar kaleminin iki kez talep edilmemesi ve KDV, söküm, nakliye gibi giderlerin dayanaklarının açıklanması gerekir.
Kimlere karşı dava açılabilir?
Genellikle sözleşmenin yüklenici tarafı sorumludur. Ancak satıcı, arsa sahibi, adi ortaklık, şirketler topluluğu veya tüketici işlemindeki diğer sağlayıcıların sorumluluğu otomatik kabul edilmez; sözleşme ilişkisi ve üstlenilen borçlar incelenir. Şirketin unvan değişikliği, birleşmesi ya da tasfiyesi de taraf teşkilini etkileyebilir.
Tapu devriyle ilgili ayrı bir uyuşmazlık varsa tapu iptal ve tescil davası koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.
Görevli ve yetkili mahkeme nasıl belirlenir?
Alıcının tüketici, işlemin de ticari veya mesleki olmayan amaçla yapılmış olması hâlinde tüketici mahkemesi gündeme gelebilir. Tacirler arasındaki ticari işlerde asliye ticaret mahkemesi; diğer sözleşme ilişkilerinde asliye hukuk mahkemesi görevli olabilir. Dava şartı arabuluculuk bulunup bulunmadığı tarafların sıfatı ve talebin niteliğine göre kontrol edilmelidir. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve taşınmazla ilgili özel hükümler birlikte ele alınır.
Zamanaşımı ve ihbar süreleri
Süre hesabı, hukuki ilişkinin satış mı eser sözleşmesi mi olduğu, taşınmazın niteliği, eksikliğin açık veya gizli oluşu ve tarafların tüketici ya da tacir sıfatına göre değişebilir. Bu nedenle teslim tarihinden hareketle tek bir genel süre söylemek güvenli değildir. Eksik fark edildiğinde gecikmeden yazılı bildirim yapılmalı ve hak kaybı ihtimali dosya özelinde incelenmelidir.
İhtarname gönderilmesi gerekir mi?
İhtarname, eksiklerin açıkça bildirilmesi, tamamlama için makul süre verilmesi ve temerrüt tarihinin belirlenmesi bakımından yararlıdır. Metinde her eksik kalem, sözleşme maddesi ve beklenen çözüm gösterilmelidir. Yükleniciye erişilememesi veya acil onarım gerekmesi hâlinde delil koruma adımları öne alınabilir. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması her dosyada zorunlu değildir; ancak gönderim ve içerik ispatını güçlendirir. Yüklenicinin işi tamamlamayı teklif etmesi durumunda, teklifin kapsamı, süre ve teknik standardı yazılı hâle getirilmelidir.
Dava süreci nasıl ilerler?
Dilekçeler tamamlandıktan sonra mahkeme sözleşmeleri ve teslim belgelerini toplar, keşif yapabilir ve bilirkişi heyetinden rapor alabilir. Raporda her kalemin sözleşme dayanağı, miktarı, niteliği ve bedeli ayrı gösterilmelidir. Eksik veya çelişkili rapora teknik gerekçelerle itiraz edilebilir. Islah veya talep artırımının zamanı, faiz başlangıcı ve yargılama giderleri de stratejinin parçasıdır.
Tüketici işlemlerinde başvuru yolu
Konutun mesleki olmayan amaçla edinildiği tüketici işlemlerinde, uyuşmazlık değeri ve başvuru tarihindeki parasal sınırlar gözetilerek tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi yolu gündeme gelebilir. Parasal sınırlar her yıl değiştiği için eski tutarlara dayanılmamalıdır. Mahkemeye gidilmesi gereken hâllerde zorunlu arabuluculuk kapsamı da güncel mevzuat üzerinden kontrol edilmelidir. Başvuruda yalnız toplam bir rakam yazmak yerine, mutfak, elektrik, mekanik tesisat, yalıtım ve ortak alan gibi kalemler ayrı ayrı açıklanmalıdır.
Teslim tutanağı nasıl hazırlanmalıdır?
Tutanakta bağımsız bölüm numarası, tarih, hazır bulunan kişiler ve anahtar sayısı yer almalıdır. Her eksik, bulunduğu mahal ve yaklaşık ölçüsüyle yazılmalı; “eksikler vardır” gibi genel ifadelerden kaçınılmalıdır. Elektrik prizinin bulunmaması, kapı kasasının tamamlanmaması veya otopark çizgilerinin yapılmaması gibi gözlemler numaralandırılarak fotoğraflarla eşleştirilebilir. Yüklenici imzadan kaçınırsa durum noter ihtarı, e-posta veya ispatlanabilir başka bir bildirimle kayıt altına alınabilir.
Sözleşme ve proje nasıl karşılaştırılır?
Uyuşmazlığın merkezi, alıcının kişisel beklentisi değil yüklenicinin hukuken üstlendiği edimdir. Bu nedenle teknik şartname, ruhsat eki proje, mahal listesi ve sonradan imzalanan değişiklik protokolleri birlikte okunmalıdır. Projede yer alan bir unsurun idari sebeple değiştirildiği ileri sürülüyorsa değişikliğin onayı ve alıcıya etkisi araştırılır. Reklamdaki her ifade otomatik olarak bağlayıcı sayılmasa da, satış kararını etkileyen somut vaatler diğer delillerle beraber değerlendirilebilir.
Geçici kabul ve iskân belgesinin etkisi
Yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması, özel hukuk bakımından tüm sözleşme borçlarının eksiksiz yerine getirildiğini tek başına kanıtlamaz. Belediye denetimi ile tarafların kararlaştırdığı kalite ve donanım seviyesi farklı konulardır. Aynı şekilde geçici kabul belgesi de kapsamına ve çekincelere göre değerlendirilir. İskân eksikliği kullanımı veya tapu işlemlerini etkiliyorsa bunun bağımsız bir zarar kalemi oluşturup oluşturmadığı ayrıca incelenmelidir. Teslimden sonra yapılan yazışmalar, yüklenicinin eksikleri kabul edip etmediğini ve hangi tarihte tamamlamayı vaat ettiğini gösterebilir. Bu kayıtlar kronolojik olarak saklanmalıdır.
Eksik İş Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Anahtarı teslim aldım, dava açabilir miyim?
Evet. Anahtar teslimi tek başına bütün işlerin eksiksiz kabul edildiği anlamına gelmez. Teslim tutanağı ve çekinceler önemlidir.
Eksikleri kendim tamamlattıysam ne olur?
Ödeme belgeleri, önceki durumun fotoğrafları ve teknik tespit korunmuşsa giderin ispatı mümkün olabilir. Ölçüsüz veya lüks iyileştirmeler ayrıştırılır.
Ortak alan eksikleri için tek malik dava açabilir mi?
Talebin niteliğine göre yönetim, kat malikleri kurulu ve arsa payı değerlendirilir. Her eksik için aynı temsil kuralı uygulanmaz.
Eksik iş bedeline faiz istenir mi?
Temerrüt tarihi, ihtar ve talep biçimine göre faiz başlangıcı belirlenebilir. Somut belgeler incelenmelidir.
Bilirkişi raporuna itiraz edilebilir mi?
Evet. Sözleşme kaleminin atlanması, yanlış metraj veya güncel olmayan rayiç gibi somut hatalar gösterilerek itiraz edilebilir.
Dava sürerken daireyi satabilir miyim?
Satış mümkündür; ancak talep hakkının devri ve aktif dava ehliyeti bakımından sözleşme ile satış tarihi ayrıca değerlendirilmelidir.
Eksik iş dosyasında başarılı bir hazırlık, yalnız eksiklerin listesini çıkarmakla sınırlı değildir; sözleşme dayanağı, teknik ölçüm, doğru davalı ve hesap yöntemi birlikte kurulmalıdır. Avukat Atakan Ayhan, Beykoz ve İstanbul’daki taşınmaz uyuşmazlıklarında delil tespiti ile esas davanın birbirini destekleyecek biçimde planlanmasına odaklanır.
Her belge tarih sırasıyla dosyalanmalı ve teknik incelemeye elverişli biçimde saklanmalıdır.
