Kiracı kira ödemiyor ise kiraya verenin doğrudan kilidi değiştirmesi veya kiracının eşyalarını çıkarması hukuka uygun değildir. Kira bedelinin ödenmemesi, Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının temerrüdü olarak düzenlenir ve yazılı süre verme, icra takibi ya da dava gibi usule bağlı yollarla takip edilir.
Av. Atakan Ayhan, ödenmeyen kira dosyalarında sözleşme hükmünü, ödeme gününü, banka hareketlerini, ihtar veya ödeme emrini ve önceki kira dönemlerini birlikte inceler. Amaç yalnızca borcun tahsili değilse, tahliye sonucunun doğabilmesi için seçilen yolun süre ve bildirim şartlarının baştan doğru kurulması gerekir.
İlk Adım: Gerçekten Muaccel Bir Kira Borcu Var mı?
Kira borcunun temerrüde konu olabilmesi için ödeme gününün gelmiş olması gerekir. Sözleşmede aylık ödeme tarihi belirlenmişse bu tarih; hüküm yoksa tarafların yerleşmiş uygulaması ve kanuni düzenleme dikkate alınır. Kira bedeli, aidat, yan gider ve depozito kalemleri birbirinden ayrılmalıdır.
Kiracının ödemeyi farklı açıklamayla yapması, kira artışına itiraz etmesi veya kısmi ödeme göndermesi borç hesabını etkileyebilir. Banka dekontları aylara eşleştirilmeli; tek bir toplam bakiyeye dayanılarak takip başlatılmamalıdır.
Kiracının Temerrüdünde Verilecek Süre
TBK m. 315 uyarınca kiracı, teslimden sonra muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verebilir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür. Süre, yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı günü izleyen günden başlar.
İhtarda hangi ayların, hangi tutarların ve hangi sözleşmeye dayanılarak istendiği açık olmalıdır. Henüz vadesi gelmemiş kira bedellerinin topluca talep edilmesi veya tartışmalı yan giderlerin açıklanmaması ihtarın geçerliliği yönünden sorun yaratabilir.
İhtarname mi, İcra Takibi mi?
Kiraya veren noter ihtarıyla ödeme süresi verebilir veya İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatabilir. Her iki yolun belge, itiraz ve tahliye takvimi farklıdır. Kiracıya ihtarname gönderilirken yalnızca borcun ödenmesi değil, ödenmeme hâlinde sözleşmenin feshedileceği de açıkça belirtilmelidir.
Yazılı ihtar yolu
En az otuz günlük süre verilir. Kiracı sürede ödeme yapmazsa sözleşmenin feshi ve tahliye davası gündeme gelir. Tebliğ belgesi dosyanın temel delilidir.
İcra takibi yolu
Örnek ödeme emriyle kira alacağı ve tahliye istenir. Kiracının borca veya imzaya itirazı, takibin devamı için izlenecek mahkeme yolunu değiştirir. Ödeme ve itiraz süreleri ödeme emrinde gösterilir.
Kira Alacağı ve Tahliye Birlikte İstenebilir mi?
İlamsız icra yolunda kira alacağı ile tahliye aynı takipte talep edilebilir. Kiracının yasal sürede borcu ödememesi ve itirazın bulunmaması hâlinde icra hukuk mahkemesinden tahliye istenebilir. Borca itiraz edilmişse itirazın kaldırılması veya iptali seçenekleri somut belgeye göre değerlendirilir.
Sadece alacak takibi başlatılması, her zaman tahliye sonucunu doğurmaz. Takip talebi ve ödeme emrinin tahliye iradesini içerecek şekilde doğru düzenlenmesi gerekir. Kiraya verenin yanlış takip türünü seçmesi zaman kaybına yol açabilir.
Kiracı Otuz Gün İçinde Öderse Tahliye Edilebilir mi?
TBK m. 315’e dayalı temerrüt yolunda kiracı verilen süre içinde kira borcunu tamamen öderse bu ihtara dayanılarak fesih ve tahliye istenemez. Ancak aynı kira yılı veya bir yılı aşan sözleşmelerde aynı dönem içinde haklı iki ihtara sebep olunması, TBK m. 352 kapsamında dönem sonunda ayrı bir tahliye sebebi oluşturabilir.
Ödemenin eksik, açıklamasız veya yalnızca ana paraya ilişkin olması durumunda faiz ve yan giderlerin etkisi dosyaya göre değerlendirilir. Tahliyeyi önlemek için hangi tutarın süresinde ödenmesi gerektiği, takip veya ihtar metninden denetlenmelidir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemeyerek iki haklı yazılı ihtara neden olmuşsa kiraya veren, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Bir yıldan uzun sözleşmelerde ihtarların aynı kira yılı içindeki dönemlere ait olması gerekir.
İhtarın haklı sayılması için kira borcunun ihtar veya takip tarihinde muaccel ve ödenmemiş olması önemlidir. Kiracı ihtardan sonra ödeme yapsa dahi ihtarın haklılığı bazı durumlarda devam edebilir. Aynı aya ilişkin tekrarlanan bildirimler iki ayrı haklı ihtar oluşturmaz.
Zorunlu Arabuluculuk Ne Zaman Gerekir?
Kira ilişkisinden doğan alacak ve tahliye davalarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru kural olarak zorunludur. İlamsız icra yoluyla tahliye, kanundaki istisnalar içinde değerlendirilir; ancak itirazın iptali gibi dava yollarında arabuluculuk şartı ayrıca kontrol edilmelidir.
Kira tahliyesinde zorunlu arabuluculuk tamamlanmadan doğrudan dava açılması usulden ret riski doğurabilir. Arabuluculuk son tutanağında uyuşmazlık konusunun kira alacağı ve tahliye taleplerini kapsaması önemlidir.
Kiracı Ödemeyi Yaptığını Nasıl İspatlar?
Banka havalesi, EFT kaydı, makbuz ve kiraya verenin yazılı kabulü ödeme delili olabilir. Açıklama kısmında kira ayının belirtilmesi uyuşmazlığı azaltır. Elden ödeme iddiasında yazılı makbuz bulunmaması ispat sorununa yol açabilir.
Kiraya veren banka hesabını değiştirip kiracıya bildirmemiş veya ödemeyi haklı neden olmadan kabul etmemişse alacaklı temerrüdü gündeme gelebilir. Kiracı, koşulları varsa tevdi mahalli belirlenmesini talep ederek ödemeyi güvenli biçimde gerçekleştirebilir.
Kira Artışı Konusunda Uyuşmazlık Varsa
Kiraya verenin talep ettiği artışın sözleşmeye veya TBK m. 344 sınırlarına aykırı olduğu iddia ediliyorsa tartışmasız kira bedelinin ödenmeye devam edilmesi önemlidir. Kiracı hiçbir ödeme yapmadan artışa itiraz ederse temerrüt riski büyür. Ödenmesi gereken bedel sözleşme, TÜFE on iki aylık ortalaması ve varsa kesinleşmiş kira tespit kararı üzerinden hesaplanır.
Kira bedelinin değişen koşullara uyarlanması farklı bir dava konusudur. Mevcut kira uyarlama davası şartları ile temerrüt nedeniyle tahliye şartları birbirine karıştırılmamalıdır.
Kiraya Verenin Yapmaması Gerekenler
- Konutun kilidini izinsiz değiştirmek,
- Kiracının eşyalarını dışarı çıkarmak veya alıkoymak,
- Elektrik, su ya da doğal gazı baskı amacıyla kestirmek,
- Tehdit veya sürekli rahatsız etme yoluyla taşınmayı zorlamak,
- Henüz doğmamış kira alacaklarını muaccel borç gibi takip etmek,
- Ödenmiş ayları tekrar talep etmek.
Bu davranışlar hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir. Tahliye ancak icra veya mahkeme süreci sonunda yetkili makam aracılığıyla gerçekleştirilmelidir.
Ev Sahibi İçin Belge Kontrol Listesi
- Kira sözleşmesi ve ek protokoller,
- Ay bazında kira hesap dökümü,
- Banka hareketleri ve ödeme açıklamaları,
- Noter ihtarı veya ödeme emri ile tebliğ belgesi,
- Kiracının itiraz ve ödeme kayıtları,
- Arabuluculuk başvuru formu ve son tutanak.
Taşınmazın el değiştirmesi hâlinde yeni malik sıfatı ve kira bedelinin hangi hesaba ödeneceğine ilişkin bildirim de dosyaya eklenmelidir.
Kısmi Ödeme ve Mahsup Sorunu
Kiracı borcun yalnızca bir kısmını öderse ödemenin hangi aya ve hangi borç kalemine mahsup edildiği belirlenmelidir. Havale açıklaması, kiracının iradesini gösterebilir; açıklama yoksa Borçlar Kanunu’ndaki mahsup kuralları gündeme gelir. Kiraya verenin ödemeyi kabul etmesi, kalan borçtan vazgeçtiği anlamına gelmez.
Takip başladıktan sonra yapılan kısmi ödeme dosya hesabına işlenmelidir. Ödenmiş tutarın tekrar istenmesi takibin kısmen iptaline ve yargılama gideri riskine yol açabilir. Asıl alacak, işlemiş faiz ve takip masrafları ayrı satırlarda gösterilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı bir ay kira ödemezse hemen çıkarılabilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı olarak en az otuz günlük ödeme süresi verilmesi ve usule uygun tahliye yolu izlenmesi gerekir.
WhatsApp mesajı ihtar yerine geçer mi?
Yazılılık ve tebliğ ispatı yönünden içeriği değerlendirilir; noter veya icra tebligatı daha güvenli delil sağlar.
Kiracı otuz gün içinde ödeme yaparsa ne olur?
Temerrüt ihtarına dayalı fesih engellenebilir. Buna rağmen aynı kira yılı içindeki iki haklı ihtar dönem sonunda ayrı tahliye sebebi olabilir.
Kira borcu için haciz yapılabilir mi?
Kesinleşen icra takibinde kiracının haczi mümkün mal ve haklarına yönelik işlemler yapılabilir. Haciz ile tahliye farklı sonuçlardır.
Kiracı borca itiraz ederse takip durur mu?
Süresinde itiraz takibi ilgili kısım yönünden durdurabilir. Kiraya veren belge durumuna göre itirazın kaldırılması veya iptali yoluna başvurabilir.
İki haklı ihtar aynı ay için gönderilebilir mi?
Aynı kira borcuna ilişkin tekrarlanan bildirimler iki ayrı haklı ihtar oluşturmaz; farklı muaccel kira dönemleri incelenir.
Tahliye davasında görevli mahkeme hangisidir?
Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir; icra yolundaki taleplerin mercii seçilen usule göre değişebilir.
Atakan Ayhan’ın Beykoz ve İstanbul’daki kira dosyalarında borç hesabı, tebliğ tarihleri ve tahliye hedefi birlikte planlanır. Böylece yalnızca alacağı tahsil eden fakat tahliye sonucu doğurmayan bir işlemin seçilmesi önlenmeye çalışılır.
Hukuki bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kiracının temerrüdü; sözleşmeye, muacceliyet tarihine, ödeme belgelerine, tebligata ve seçilen icra veya dava yoluna göre ayrıca değerlendirilmelidir.
