10 yıllık kiracının tahliyesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verene, on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra belirli bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sebep göstermeden sona erdirme imkânı veren özel bir yoldur. Bu yol, kira sözleşmesinin imzalanmasından itibaren doğrudan on yıl geçmesiyle kendiliğinden kullanılabilir hâle gelmez.
Av. Atakan Ayhan, on yıllık uzama süresine dayalı tahliye dosyalarında sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihini, belirli veya belirsiz süreli oluşunu, uzama dönemlerini ve bildirimin ulaştığı tarihi birlikte inceler. Bir yıllık hesap hatası ya da geç gönderilen bildirim, tahliye talebinin reddedilmesine ve yeni dönemin beklenmesine yol açabilir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Hangi Kanuna Dayanır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesini düzenler. Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise yalnızca sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Kiraya veren, on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra bunu izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirebilir. Bu imkân ihtiyaç, yeniden inşa veya temerrüt gibi özel tahliye nedenlerinden farklıdır.
Süre Nasıl Hesaplanır?
Hesaplamada önce sözleşmenin ilk belirli süresi tamamlanır. Ardından başlayan yıllık uzama dönemleri sayılır. Örneğin bir yıllık belirli süreli sözleşmede ilk yıl sözleşme süresidir; bunu izleyen on yıllık uzama dönemi tamamlandıktan sonra kiraya veren, takip eden uzama yılının bitimi için en az üç ay önceden bildirim yapabilir. Bu nedenle günlük dilde “kiracı on yıldır evde” ifadesi hukuki hesabı tek başına karşılamaz.
| Aşama | Hukuki anlamı | Kontrol edilecek tarih |
|---|---|---|
| İlk sözleşme süresi | Belirli süreli kira dönemidir | Başlangıç ve kararlaştırılan bitiş |
| On uzama yılı | Kiracının korunduğu yıllık uzama dönemleridir | Her uzama yılının başlangıcı ve sonu |
| Takip eden uzama yılı | Kiraya verenin bildirimle sona erdirebileceği dönemdir | Yıl sonundan en az üç ay önce bildirim |
Sözleşmenin başlangıç tarihi tartışmalıysa teslim tutanağı, banka ödemeleri, eski sözleşmeler ve abonelik kayıtları incelenebilir. Tarafların yeni bir sözleşme imzalaması her durumda süreyi sıfırlamaz; belgenin önceki ilişkiyi yenileyen esaslı yeni bir sözleşme mi yoksa yalnızca kira bedelini güncelleyen metin mi olduğu değerlendirilmelidir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Durum
Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı her zaman genel fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya veren bakımından ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlerdeki fesih dönemine ve bildirim süresine uyulması gerekir. Belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerin takvimleri aynı değildir.
Sözleşmede bitiş tarihi bulunmaması, her zaman ilişkinin belirsiz süreli olduğu anlamına gelmeyebilir. Metnin tamamı, tarafların iradesi ve önceki belgeler birlikte okunmalıdır. Yanlış nitelendirme, bildirimin yanlış döneme yöneltilmesine neden olabilir.
Üç Aylık Bildirim Süresi Nasıl Uygulanır?
Bildirim, sona erdirilmek istenen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşmalıdır. Yalnızca ihtarnamenin noterlikte düzenlendiği tarih yeterli değildir; tebliğ zamanı ispatlanabilmelidir. Geciken bildirim çoğu durumda bir sonraki uzama dönemi için sonuç doğurabilir; ancak metnin içeriği ve yöneltildiği dönem ayrıca incelenir.
Bildirimde taşınmazın, kira sözleşmesinin, sona erme döneminin ve tahliye talebinin tereddüde yer vermeyecek biçimde gösterilmesi gerekir. Kiracıya ihtarname gönderme sürecinde noter tebligatı, iadeli taahhütlü posta veya kanunen ispat sağlayan diğer yöntemler somut dosyaya göre seçilebilir.
Sebep Göstermek Gerekir mi?
TBK m. 347’deki şartlar oluşmuşsa kiraya verenin kendisinin veya yakınının konut ihtiyacını, kiracının kusurunu ya da yeniden inşa planını ispatlaması gerekmez. Fakat “sebep göstermeme” imkânı süre ve bildirim şartlarını ortadan kaldırmaz. Dava dosyasında on yıllık uzama süresinin tamamlandığı ispatlanmalıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye ile on yıllık uzama yolunun aynı dilekçede terditli ileri sürülmesi bazı dosyalarda değerlendirilebilir. Her hukuki sebebin kendi süre ve ispat koşulları vardır; birindeki eksiklik diğerinin otomatik kabulünü sağlamaz.
Kiracı Bildirime Rağmen Çıkmazsa Ne Yapılır?
Kiracı sona erme tarihinde taşınmazı teslim etmezse dava açılması gerekir; kiraya veren kendi imkânıyla kilidi değiştiremez, eşyayı çıkaramaz veya elektrik-su aboneliğini baskı amacıyla sonlandıramaz. Dava açılmadan önce kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuğa başvuru yapılır.
Kiracı tahliye davasında zorunlu arabuluculuk tamamlandıktan sonra anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir. Dava şartı arabuluculuk son tutanağı dilekçeye eklenmelidir.
Dava Ne Zaman Açılmalıdır?
Fesih bildiriminin yöneldiği kira döneminin sona ermesi ve kiracının taşınmazı teslim etmemesi üzerine dava gündeme gelir. Erken açılan dava, henüz sona ermemiş sözleşmeye dayanması nedeniyle usul veya esas yönünden sorun doğurabilir. Bildirim, arabuluculuk ve dava tarihleri tek bir zaman çizelgesinde kontrol edilmelidir.
Davanın görevli mahkemesi sulh hukuk mahkemesidir. Yetki genellikle taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri kurallarına göre belirlenebilir; sözleşmedeki yetki şartının geçerliliği tarafların sıfatına göre ayrıca incelenir.
Yeni Malik Bu Haktan Yararlanabilir mi?
Kiralananı sonradan edinen malik, kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir ve önceki malikin dönemleri kural olarak kira ilişkisinin devamı içinde değerlendirilir. Satış, uzama süresini kendiliğinden başlatmaz. Yeni malik ayrıca TBK m. 351’deki ihtiyaç nedeniyle tahliye yolunu şartları varsa kullanabilir.
Tapu devri tarihi, kiracının sözleşmesi ve önceki bildirimler birlikte incelenmelidir. Yeni malik tarafından yapılacak bildirimin doğru kira dönemine yöneltilmesi gerekir.
Kiracının İleri Sürebileceği İtirazlar
- On yıllık uzama süresinin henüz tamamlanmadığı,
- Sözleşmenin başlangıç veya bitiş tarihinin yanlış hesaplandığı,
- Bildirimin üç aylık süreden sonra ulaştığı,
- İhtarnamenin doğru kira dönemine yöneltilmediği,
- Bildirim yapan kişinin malik veya yetkili temsilci olmadığı,
- Zorunlu arabuluculuk sürecinin usulüne uygun tamamlanmadığı.
Kiracının düzenli ödeme yapması, bu özel sona erdirme yolunu tek başına engellemez. Buna karşılık süre veya bildirim koşullarındaki eksiklik tahliye talebini etkileyebilir.
Dosya Hazırlama Kontrol Listesi
- İlk kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller bulunur.
- Başlangıç, ilk bitiş ve bütün uzama yılları takvime işlenir.
- Tapu kaydı ve malik değişiklikleri kontrol edilir.
- İhtarname içeriği ile tebliğ belgesi birlikte saklanır.
- Uzama yılının sona erdiği tarih doğrulanır.
- Arabuluculuk başvurusu ve son tutanak dosyaya eklenir.
Dosyada ayrıca kira ödemeleri, teslim tutanağı ve taraf yazışmaları bulunabilir. Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye varsa bunun tarihi ve geçerlilik şartları ayrı bir hukuki sebep olarak ele alınmalıdır.
Sık Yapılan Süre Hataları
En sık hata, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren on takvim yılı sayıp hemen tahliye istenmesidir. Belirli süreli sözleşmelerde ilk sözleşme dönemi ile uzama yılları birbirinden ayrılmalıdır. İkinci hata, ihtarın düzenlendiği günü yeterli görüp fiilî tebliğ tarihini hesaba katmamaktır. Üçüncü hata ise kira bedelini güncelleyen ek protokolü otomatik olarak yeni sözleşme kabul etmektir.
Tarafların uzun yıllar boyunca farklı tarihlerde ödeme yapması da kira döneminin değiştiği anlamına gelmeyebilir. Kira dönemini belirleyen ana sözleşme ve tarafların açık iradesidir. Eski sözleşme kaybolmuşsa tek bir banka dekontuna dayanmak yerine ödeme serisi, teslim tarihi, yazışmalar ve abonelik belgeleri birlikte incelenmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
On yıl dolunca kiracı hemen çıkarılabilir mi?
Hayır. Belirli süreli sözleşmede ilk dönem ile on yıllık uzama süresi ve takip eden uzama yılı doğru hesaplanmalı, en az üç ay önce bildirim yapılmalıdır.
Kiranın düzenli ödenmesi tahliyeyi engeller mi?
TBK m. 347 şartları oluşmuşsa düzenli ödeme tek başına bu sona erdirme yolunu engellemez.
İhtarnamede tahliye sebebi yazılmalı mı?
Bu yolda özel bir ihtiyaç veya kusur sebebi gösterilmesi gerekmez; fakat hukuki dayanak, dönem ve sona erme iradesi açık olmalıdır.
Üç aylık süre ihtarın gönderildiği tarihe göre mi hesaplanır?
Bildirim süresinde esas olan kiracıya ulaşma tarihidir. Tebligat gecikmesi hesaba katılmalıdır.
Yeni kira sözleşmesi süreyi sıfırlar mı?
Her yeni belge süreyi sıfırlamaz. Belgenin esaslı yeni sözleşme mi yoksa mevcut ilişkiyi güncelleyen protokol mü olduğu incelenir.
Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden doğan tahliye uyuşmazlıklarında, ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında dava öncesi arabuluculuk kural olarak dava şartıdır.
Görevli mahkeme hangisidir?
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Atakan Ayhan’ın Beykoz ve İstanbul’daki kira hukuku çalışmalarında süre hesabı, bildirimin tebliği ve arabuluculuk aşaması aynı dosya planı içinde değerlendirilir. Böylece yanlış döneme yöneltilmiş ihtar nedeniyle doğabilecek hak kaybı riski azaltılır.
Hukuki bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Tahliye imkânı; sözleşmenin türüne, başlangıç ve uzama tarihlerine, tebligatın içeriğine ve güncel mevzuata göre ayrıca değerlendirilmelidir.
