Taşınmaz mülkiyetinde hisseli ortaklıklar, zamanla çeşitli hukuki sorunlara yol açabilmektedir. Bu sorunlardan biri de hissedarlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda gündeme gelen şufa (önalım) hakkıdır. Şufa hakkı, bir taşınmazda hissedar olan kişiye, diğer hissedarın payını üçüncü kişiye satması halinde, aynı şartlarla öncelikli alım hakkı tanıyan yasal bir haktır.
Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?
Şufa hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi ile düzenlenmiştir ve paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda hissedarlara tanınmış kanuni bir hak niteliğindedir. Amaç, taşınmazın yabancıya satılmasını engelleyerek ortaklar arasında mülkiyetin devamını sağlamaktır.
Bu hak sayesinde, bir ortak payını sattığında, diğer hissedarlar aynı bedel ve şartlarla bu payı satın alma hakkını kullanabilir. Bu hak, satış tamamlandıktan sonra ve belirli bir süre içinde kullanılmak zorundadır.
Şufa Hakkının Koşulları Nelerdir?
Şufa hakkının kullanılabilmesi için şu koşulların oluşması gerekir:
-
Paylı mülkiyete konu bir taşınmaz olmalıdır. Kat mülkiyeti veya elbirliği mülkiyetinde şufa hakkı yoktur.
-
Gerçek bir satış işlemi gerçekleşmiş olmalıdır. Hibe, takas, devir gibi işlemler önalım hakkını doğurmaz.
-
Satış üçüncü kişiye yapılmış olmalıdır (yani hissedarlardan biri dışındaki birine).
-
Satış resmi olarak tapuda yapılmalı ve şufa hakkı bu satıştan sonra kullanılmalıdır.
Satıcı ile alıcı arasında yapılan gayri resmi işlemler, şufa davasına konu edilemez. Tapu devri yapılmış olmalıdır.
Şufa Davası Ne Kadar Sürede Açılmalıdır?
Şufa (önalım) hakkı, satışın tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte doğar; ancak bu hakkın kullanılabilmesi için belirli süreler içinde dava açılması gerekir. Aksi halde önalım hakkı sona erer ve hissedar bu hakkını kaybeder.
Şufa davası açma süresi şu şekilde belirlenmiştir:
-
Satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay,
-
Satışın yapıldığı tarihten itibaren ise en fazla 2 yıl.
Burada önemli olan nokta, 3 aylık sürenin satışın öğrenildiği tarihte başlamasıdır. Örneğin, hissedar satıştan ancak tapu kayıtlarını incelediğinde veya yeni malik kendisine durumu bildirdiğinde haberdar olduysa, bu tarih esas alınır. Ancak ne zaman öğrenildiği ispatlanamıyorsa, süre satış tarihinden başlatılır ve 2 yıllık azami süre uygulanır.
Sürenin kaçırılması durumunda önalım hakkı tamamen sona erer, bu da hissedara ait taşınmazın yabancı bir kişi üzerinde kalıcı olarak kalması anlamına gelir. Bu nedenle satışın öğrenildiği tarih yazılı belgelerle veya tanıklarla ispat edilebilir şekilde tespit edilmeli, gecikmeden hukuki süreç başlatılmalıdır.
Biz, bu gibi durumlarda sürenin net olarak ortaya konması ve şufa hakkının kaybedilmemesi için müvekkillerimizin bilgi edinme anını resmi kayıtlarla belgelemelerine yardımcı oluyoruz.
Şufa Davası Nasıl Açılır?
Şufa hakkının kullanılması yalnızca dava açmak suretiyle mümkündür. Yani hissedarın, satış sonrası alıcıyla anlaşarak payı satın alması yeterli değildir; hak sahibi, mahkeme kararıyla tapu devrini sağlamalıdır. Bu yönüyle şufa davası, yalnızca bir alım-satım değil, hakkın korunmasına yönelik bir müdahale davasıdır.
Şufa Davasının Açılma Süreci:
-
Satışın Gerçekleştiğinin Tespiti
İlk adım, satışın yapıldığını öğrenmektir. Tapu müdürlüklerinden yapılacak sorgulama veya yeni malik tarafından yapılan bildirimle satıştan haberdar olunabilir. -
Asliye Hukuk Mahkemesinde Dava Açılması
Şufa davası, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dava dilekçesiyle birlikte aşağıdaki belgeler sunulmalıdır:-
Tapu kaydı,
-
Satış sözleşmesi (varsa),
-
Davacının hissedarlığını gösteren belgeler,
-
Satışın öğrenildiğine dair belge veya tanık beyanı.
-
-
Satış Bedelinin Mahkeme Veznesine Yatırılması
Önalım hakkını kullanan hissedar, satışta ödenen bedeli mahkeme veznesine depo etmelidir. Bu bedel yatırılmadığı takdirde dava reddedilir. Bu kural, satışın geçersiz kılınması durumunda alıcının zarar görmemesi içindir. -
Yargılama ve Tapu Devri
Mahkeme, delilleri inceler ve şufa hakkının haklı ve zamanında kullanıldığını tespit ederse, satışın iptaline ve tapudaki payın davacı adına tesciline karar verir. Bu kararla birlikte üçüncü kişi alıcının payı, hissedar olan davacıya geçer. -
Kararın Tapuya Bildirilmesi
Kararın kesinleşmesinin ardından mahkeme ilamı tapuya sunulur ve tapuda yeni malik olarak davacı tescil edilir.
Dava Açma Aşamaları:
-
Tapu Satışının Öğrenilmesi
Hissedar, satışın gerçekleştiğini tapudan ya da alıcının bildirimiyle öğrenir. Bu öğrenme tarihi sürenin başlangıcıdır. -
Dava Dilekçesinin Hazırlanması
Şufa hakkına dayanılarak, satışın iptali ve tapu kaydının devri için dava açılır. Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. -
Satış Bedelinin Mahkemeye Depozito Olarak Yatırılması
Alıcıya ödenen satış bedeli, davacı tarafından mahkeme veznesine depo edilir. Bu, satışın iptali ve devir kararının icrası için zorunludur. -
Mahkeme Kararı ve Tapu Devri
Dava sonunda mahkeme, davacının önalım hakkının geçerli olduğuna karar verirse, taşınmazın tapudaki payı davacıya geçirilir.
Dava Açmadan Önce Nelere Dikkat Edilmeli?
Şufa davası açmadan önce mutlaka şu konular değerlendirilmelidir:
-
Satış işlemi gerçekten tapuda yapılmış mı?
-
Davacı, satış tarihini ne zaman öğrenmiş?
-
Satışta muvazaa (gizli anlaşma) olup olmadığı,
-
Payın üçüncü kişiye satıldığının delilleri (tapu kayıtları, satış sözleşmesi vb.),
-
Satış bedeli piyasa değerine uygun mu?
Ayrıca bazı hallerde tapuda satış yapılmış gibi gösterilip gerçekte farklı işlem yapılmış olabilir. Bu gibi durumlarda muvazaa davası da açılabilir. Sürecin en başından itibaren profesyonel destek alınması bu nedenle büyük önem taşır.
Biz, müvekkillerimizin hak kaybı yaşamaması adına bu davalarda hem süre hem delil takibini titizlikle yürütüyor, tüm süreci etkin bir şekilde yönetiyoruz.
Paylı mülkiyette taşınmazın yabancıya satılması, diğer hissedarların mülkiyet hakkını ve kullanım dengesini ciddi biçimde etkileyebilir. Ancak şufa hakkı, bu gibi durumlara karşı hissedarlara güçlü bir koruma sağlar. Sürelerin kaçırılmaması ve doğru hukuki yolla hareket edilmesi halinde, taşınmazın kontrolü ortaklar arasında kalabilir.
Bizimle İletişime Geçin
Eğer bir taşınmazda hissedar iseniz ve diğer paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye sattıysa, şufa hakkınızı kullanmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Avukat Atakan Ayhan olarak biz, şufa davalarında hem bireysel hem kurumsal müvekkillerimize süreç yönetimi, belge temini ve dava takibi konularında kapsamlı hukuki hizmet sunmaktayız. Hak kaybı yaşamamak için süreci zamanında ve uzman bir ekiple yürütmeniz büyük önem taşır.
