Taşınmaz alım-satım işlemlerinde en kritik unsurlardan biri, tapuda kayıtlı yüzölçümünün (alanın) doğru ve gerçeğe uygun olmasıdır. Ancak uygulamada, satışa konu taşınmazın tapuda gösterilen metrekaresi ile fiili alanı arasında fark bulunduğu çok sayıda vakayla karşılaşılmaktadır. Bu fark, genellikle eksik veya hatalı ölçüm, yetersiz teknik inceleme, ya da belediye ve kadastro kayıtları arasındaki uyumsuzluktan kaynaklanır.
Tapuda Hatalı Alan Hesaplaması Nedir?
Tapuda hatalı alan hesaplaması; satın alınan taşınmazın tapuda belirtilen metrekaresi ile gerçek, ölçülebilir alanı arasında fark bulunması durumudur. Bu fark, kimi zaman birkaç metrekarelik küçük bir farklılık olabilirken, bazı durumlarda alıcının ekonomik kayba uğramasına neden olacak boyutlara ulaşabilir.
Örnek: Tapuda 120 m² olarak görünen bir dairenin, yapılan ölçümle gerçekte 95 m² olduğunun ortaya çıkması.
Bu gibi durumlarda alıcının eksik alanı telafi ettirme ya da taşınmazı iade ederek bedelin tamamını geri alma hakkı doğabilir.
Alıcı Hangi Durumlarda Dava Açabilir?
Tapuda alan farkı olan durumlarda dava açılabilmesi için bazı şartların oluşmuş olması gerekir:
-
Taşınmazın tapu kaydı ile fiili alanı arasında kayda değer bir fark olmalıdır.
-
Farkın alıcının bilgi ve onayı dışında ortaya çıkmış olması gerekir.
-
Alıcı bu farkı öğrendiğinde, makul süre içinde haklarını kullanmalıdır.
-
Satış işlemi, gizli ayıp ya da hatalı beyan kapsamında değerlendirilmelidir.
Bu şartlar mevcutsa, alıcı Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu hükümlerine dayanarak dava açabilir.
Açılabilecek Dava Türleri
Tapuda hatalı alan hesaplaması nedeniyle yaşanan mağduriyetler karşısında, alıcıların Türk Medeni Kanunu, Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu çerçevesinde başvurabileceği çeşitli dava türleri bulunmaktadır. Bu davalar sayesinde alıcılar hem ekonomik zararlarını tazmin edebilir, hem de tapusal hataların düzeltilmesini sağlayabilirler.
Aşağıda bu dava türleri detaylı olarak açıklanmıştır:
Bedel İadesi Davası (Eksik Bedel Tazmini)
Eğer alıcı, tapuda belirtilen alana güvenerek taşınmazı satın almış ve fiili kullanım alanının daha küçük olduğu sonradan ortaya çıkmışsa, fazla ödediği bedelin iadesini talep edebilir. Bu dava, taşınmazın alanına bağlı olarak belirlenen değer farkını konu alır.
Dava sürecinde şu unsurlar dikkate alınır:
-
Rayiç metrekare birim fiyatı: Emsal satışlar üzerinden belirlenir.
-
Eksik metrekare miktarı: Bilirkişi tarafından yapılan ölçüm raporları esas alınır.
-
Satış sözleşmesinde beyan edilen alan: Özellikle projede ya da tapuda yer alan bilgilerle karşılaştırılır.
Bu davada amaç, alıcının uğradığı ekonomik zararın tazmini olup, satış işlemi iptal edilmeden yalnızca parasal kayıp telafi edilir.
Sözleşmenin Feshi Davası
Bazı durumlarda alan farkı, taşınmazın kullanım amacını, yatırım planlarını veya yapılaşma haklarını doğrudan etkileyebilir. Örneğin; 100 m²’lik bir dükkân satın alan kişinin, gerçekte yalnızca 70 m² alanla karşılaşması durumunda kullanım değeri ciddi şekilde azalır. Böyle hallerde alıcı, satışı tamamen iptal ettirme ve ödenen tüm bedelin iadesi için sözleşmenin feshini talep edebilir.
Bu davanın temel şartları şunlardır:
-
Alan farkı ciddi ve aldatıcı nitelikte olmalı,
-
Alıcı bu farkı satış sırasında bilmiyor olmalı,
-
Taşınmazın iadesi ve bedelin iadesi birlikte istenmelidir.
Fesih davası sonucunda taraflar eski duruma iade edilir; yani taşınmaz satıcıya döner, bedel ise alıcıya iade edilir. Sürecin ispatı için bilirkişi raporları, sözleşme metni ve tapu kayıtları delil olarak sunulur.
Tapu İptali ve Tescil Davası
Bazı durumlarda problem yalnızca metrekare farkı değil, tapuda gösterilen sınırlar ile fiili kullanım sınırlarının örtüşmemesi olabilir. Bu gibi uyuşmazlıklarda tapu kaydı gerçeği yansıtmıyorsa, tapunun iptali ve doğru bilgilerle yeniden tescili için dava açılması mümkündür.
Bu dava ile:
-
Yanlış konumlandırılmış parsel düzeltilebilir,
-
Fazladan veya eksik tescil edilen alanlar yeniden düzenlenebilir,
-
Gerçek durum tapu kaydına yansıtılır.
Dava, genellikle komşu parsel sahiplerinin de dahil olduğu çok taraflı bir yargılama süreci şeklinde ilerler ve harita mühendislerinin hazırladığı bilirkişi raporları sürecin temel dayanağını oluşturur.
Kadastro Mahkemelerinde Düzeltim Davası
Eğer hatalı alan hesabı, kadastro çalışmaları sırasında yapılan teknik bir ölçüm hatasından kaynaklanıyorsa, bu durumda doğrudan kadastro mahkemesinde düzeltim davası açılması gerekmektedir. Özellikle köy ve kırsal alanlarda bu tür hatalara daha sık rastlanmaktadır.
Bu davada:
-
Kadastro haritaları ve planları incelenir,
-
Teknik bilirkişi yeniden ölçüm yapar,
-
Mahkeme hatalı kaydın düzeltilmesine karar verebilir.
Kadastro düzeltim davaları, zamanaşımı süresi geçmeden ve hak düşürücü süreler dikkate alınarak açılmalıdır. Ayrıca bu davalarda komşu taşınmaz sahiplerinin de bilgisi alınır, gerekirse davaya dahil edilir.
Dava Açmadan Önce Uzman Görüşü Almak Neden Önemli?
Alan farkı ile ilgili bir dava açmadan önce mutlaka bilirkişi ya da harita mühendisi eşliğinde ölçüm yapılmalıdır. Aksi takdirde dava sırasında iddialar ispatlanamayabilir. Ayrıca;
-
Tapu kayıtları,
-
İmar planları,
-
Kat irtifakı projeleri,
-
Belediye arşiv kayıtları
incelenmeli ve hukuki zemin buna göre oluşturulmalıdır.
Biz bu süreçte müvekkillerimize hem teknik danışmanlık sağlayan uzmanlarla birlikte çalışıyor, hem de davaların en sağlam delil temeliyle yürütülmesini sağlıyoruz.
Tapuda hatalı alan hesaplaması, yalnızca ekonomik değil, hak kaybına da yol açan ciddi bir sorundur. Ancak bu tür hatalar karşısında alıcının yasal hakları mevcuttur. Özellikle satış sözleşmesinde beyan edilen metrekare ile fiili ölçüm arasında fark varsa, eksik bedelin iadesi ya da sözleşmenin feshi gibi hukuki çözümler mümkündür.
Bizimle İletişime Geçin
Tapuda alan farkı, ölçüm uyuşmazlığı veya satın aldığınız taşınmazla ilgili diğer hukuki sorunlar için
bizimle iletişime geçebilirsiniz. Avukat Atakan Ayhan olarak, taşınmaz alım-satım işlemlerinde doğan uyuşmazlıklarda müvekkillerimize hem önleyici hem de dava aşamasında etkili hukuki destek sunmaktayız. Hak kaybı yaşamamak için adımlarınızı uzman desteğiyle atmanız büyük önem taşır.
