2023 yılında yürürlüğe giren düzenlemeler ile birlikte kiracı ve ev sahibi uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk dönemi başlamıştır. Bu düzenlemenin en önemli sonuçlarından biri de kiracı tahliye davalarında tarafların artık doğrudan mahkemeye başvuramaması, öncelikle arabuluculuk sürecine katılmak zorunda olmasıdır.
2025 yılı itibarıyla da kiracı tahliye davaları, artan kira bedelleri, sözleşme ihlalleri ve farklı uyuşmazlıklar nedeniyle en sık karşılaşılan davalar arasında yer almaktadır.
Kiracı Tahliye Davası Nedir?
Kiracı tahliye davası, ev sahibinin çeşitli sebeplerle kiracının tahliyesini talep etmesi üzerine açtığı davadır. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının tahliye edilmesine neden olabilecek durumlar şunlardır:
- Kiracının kira bedelini ödememesi,
- Kiralananı amacı dışında kullanması,
- Kiraya verenin veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı,
- Sözleşme süresinin dolması ve yenilenmek istenmemesi,
- Kiracının kira sözleşmesini ihlal eden davranışlarda bulunması.
Bu gibi durumlarda ev sahibi kiracının tahliyesini mahkemeden talep edebilir. Ancak 2023’ten bu yana doğrudan dava açmak mümkün değildir; önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Zorunlu Arabuluculuk Nedir?
Zorunlu arabuluculuk, tarafların uyuşmazlıklarını çözmek için mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmasını zorunlu kılan hukuki bir süreçtir. Amaç, davaların uzun yıllar sürmesini engellemek ve tarafları daha kısa sürede anlaşmaya teşvik etmektir.
Kiracı tahliye davaları da 2023 yılında çıkarılan düzenleme ile zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu nedenle kiracı – ev sahibi arasındaki uyuşmazlıklar önce arabulucuda görüşülür. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa taraflar mahkemeye başvurabilir.
Arabuluculukta Sık Yapılan Hatalar
Arabuluculuk süreci hızlı ve pratik bir yöntem olsa da, tarafların bazı hataları anlaşmayı zorlaştırabilir. Özellikle ev sahibi ve kiracının hazırlıksız gelmesi, süreçten beklenen faydanın sağlanamamasına yol açar.
- Tarafların belgelerini eksiksiz getirmemesi
- Arabuluculuk görüşmesini dava gibi görüp katı tavır sergilemesi
- Kiracı veya ev sahibinin aşırı taleplerle süreci tıkaması
- Avukat desteği almadan karmaşık konularda karar vermeye çalışılması
Kiracı Açısından Arabuluculukta Hakların Korunması
Kiracılar, tahliye davalarında çoğu zaman kendilerini zayıf taraf olarak görebilir. Ancak arabuluculuk süreci, kiracıya da haklarını dile getirme fırsatı tanır. Doğru hazırlıkla kiracılar, mağduriyet yaşamadan süreci yönetebilir.
- Kira sözleşmesini mutlaka toplantıya getirmek
- Ödeme dekontlarını ve banka kayıtlarını hazır bulundurmak
- Haksız tahliye taleplerine karşı direnç göstermek
- Gerektiğinde avukat aracılığıyla haklarını savunmak
Ev Sahibi Açısından Arabuluculuğun Önemi
Ev sahipleri açısından arabuluculuk, tahliye talebinin daha hızlı ve maliyetsiz bir şekilde sonuçlanmasını sağlayabilir. Uzun yıllar sürecek bir davaya girmeden çözüm bulmak, ev sahibinin menfaatinedir.
- Kira bedelinin ödenmediğini resmi belgelerle ispatlamak
- Konut veya işyeri ihtiyacını gerekçeleriyle açıklamak
- Arabuluculukta karşılıklı uzlaşmaya açık olmak
- Anlaşma sağlanırsa tutanağın icra edilebilir niteliğini bilmek
Kiracı Tahliye Davasında Zorunlu Arabuluculuk Süreci
Kiracı tahliye davası açmak isteyen ev sahibi, öncelikle bulunduğu yerdeki adliyede arabuluculuk bürosuna başvurur. Süreç şu şekilde işler:
- Başvuru: Ev sahibi veya kiracı, tahliye talebi için arabuluculuk bürosuna başvurur.
- Arabulucunun atanması: Başvuru yapıldıktan sonra sistem tarafından bir arabulucu atanır.
- Tarafların daveti: Arabulucu, taraflara davet gönderir. Kiracı ve ev sahibi belirlenen gün ve saatte toplantıya çağrılır.
- Görüşmeler: Arabuluculuk toplantılarında taraflar tahliye şartlarını, süreleri ve anlaşma ihtimallerini görüşür.
- Sonuç: Eğer taraflar anlaşırsa tutanak hazırlanır ve bu tutanak mahkeme kararı niteliği taşır. Anlaşma sağlanamazsa taraflara “anlaşmama tutanağı” verilir. Bu belge ile dava açılabilir.
Arabuluculukta Süreler
Kiracı tahliye davalarında arabuluculuk süresi kanunen sınırlıdır.
- Başlangıç süresi: Arabulucu görevlendirildikten sonra en geç 3 gün içinde tarafları toplantıya davet eder.
- Toplam süre: Arabuluculuk süreci başvuru tarihinden itibaren en fazla 3 hafta sürer. Zorunlu hallerde bu süre 1 hafta daha uzatılabilir.
- Toplam süre limiti: En fazla 4 hafta (1 ay) içerisinde arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.
Bu sürelerin sonunda anlaşma sağlanamazsa taraflar dava açma hakkına sahip olur.
Zorunlu Arabuluculukta Anlaşmanın Önemi
Kiracı tahliye davalarında arabuluculukta anlaşmaya varılması, tarafların büyük zaman ve maliyet tasarrufu yapmasını sağlar. Mahkeme süreci yıllar sürebilirken arabuluculukta yapılan anlaşma, hızlıca bağlayıcı hale gelir.
Ayrıca arabuluculukta anlaşma sağlanması, kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişkilerin daha az yıpranmasına da yardımcı olur. Özellikle uzun yıllar süren kira ilişkilerinde bu yöntem, tarafların birbirini yıpratmadan süreci sonlandırmasını kolaylaştırır.
Arabuluculukta Anlaşma Sağlanamazsa Ne Olur?
Eğer arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa taraflara anlaşmama tutanağı verilir. Bu tutanak olmadan mahkemede dava açmak mümkün değildir.
Daha sonra ev sahibi veya kiracı dava açabilir. Mahkeme, tahliye talebini değerlendirir ve karar verir. Ancak unutulmamalıdır ki, dava süreci yıllarca sürebilirken arabuluculuk süreci yalnızca birkaç hafta içinde sonuçlanabilir.
Kiracı Tahliye Davasında Ev Sahibi Açısından Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Arabuluculuk başvurusunu zamanında yapmak,
- Tahliye sebebini hukuka uygun şekilde dilekçede belirtmek,
- Gerekli belgeleri (kira sözleşmesi, ödeme dekontları, ihtarname vb.) hazır bulundurmak,
- Arabuluculukta anlaşmaya açık olmak.
Kiracı Açısından Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Tahliye davasının her koşulda hemen sonuçlanmayacağını bilmek,
- Arabuluculuk sürecinde haklarını savunmak,
- Ev sahibinin haksız taleplerine karşı direnmek,
- Gerektiğinde avukat desteği almak.
Arabuluculuk Sonrası Dava Süresi
Arabuluculuk sürecinin anlaşmazlıkla sonuçlanması halinde tarafların dava açma hakkı vardır.
- Dava açma süresi: Arabuluculuk sürecinin tamamlanmasından hemen sonra dava açılabilir. Bu konuda belirli bir hak düşürücü süre bulunmamaktadır.
- Davanın sonuçlanma süresi: Mahkeme yoğunluğuna bağlı olarak kiracı tahliye davaları genellikle 1 ila 3 yıl arasında sonuçlanabilmektedir.
Arabuluculukta Anlaşmanın Yargı Kararı Niteliği
Arabuluculukta tarafların üzerinde anlaştığı tutanak, mahkeme kararı ile aynı etkiye sahiptir. Bu nedenle tahliye konusunda anlaşma sağlandığında taraflardan biri sözleşmeye uymazsa, doğrudan icra yoluyla uygulanabilir.
Atakan Ayhan Hukuk Bürosu ile Profesyonel Destek
Kiracı tahliye davaları ve zorunlu arabuluculuk süreçleri, ciddi hukuki bilgi gerektirir. Hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından yanlış bir adım, maddi kayıplara yol açabilir.
Avukat Atakan Ayhan ve ekibi, kira hukukuna ilişkin deneyimiyle, arabuluculuk sürecinden dava sürecine kadar her aşamada müvekkillerine profesyonel destek sağlamaktadır. Tahliye talepleri, kira sözleşmesi uyuşmazlıkları ve dava süreleri hakkında uzman bir hukuk bürosuyla çalışmak hak kayıplarının önüne geçecektir.
2025 yılında kiracı tahliye davaları, zorunlu arabuluculuk süreci olmadan açılamaz hale gelmiştir. Arabuluculuk süresi en fazla 4 hafta ile sınırlıdır ve bu süreçte tarafların anlaşmaya varması davaya gitmeye göre çok daha hızlı ve avantajlıdır. Anlaşma sağlanamadığında dava açma hakkı saklıdır.
Kiracı tahliye davaları hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından hassas süreçlerdir. Bu nedenle tarafların haklarını bilmesi ve profesyonel hukuki destek alması büyük önem taşır.
