2025 yılı itibarıyla kira artış oranları, hem konut kiracılarını hem de iş yeri kiracılarını doğrudan ilgilendiren kritik bir konu haline gelmiştir. Türkiye’de kira artışları Türk Borçlar Kanunu ve ilgili yasal düzenlemelerle sınırlandırılmakta, her yıl açıklanan TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranları doğrultusunda hesaplanmaktadır. Ancak son yıllarda ekonomik dalgalanmalar ve geçici yasal düzenlemeler nedeniyle kira artışlarında istisnai uygulamalar da gündeme gelmiştir.
2025 Yılı Kira Artış Oranı Nedir?
2025 yılında kira artış oranı, temel olarak TÜFE’nin 12 aylık ortalaması üzerinden hesaplanmaktadır. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanır ve kira sözleşmelerinde uygulanacak zam oranı bu verilere göre belirlenir.
- Konut kiraları için: 2022’den itibaren uygulanan geçici %25 zam sınırı, 2024 sonunda sona ermiştir. 2025 yılında konut kiralarında yeniden TÜFE 12 aylık ortalaması geçerli olacaktır.
- İşyeri kiraları için: Zaten 2023’ten bu yana işyeri kiralarında TÜFE ortalaması uygulanmaktadır. 2025 yılında da aynı sistem devam etmektedir.
Dolayısıyla 2025 yılında hem konut hem de işyeri kiralarında yasal artış oranı TÜFE 12 aylık ortalaması ile sınırlı olacaktır.
Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?
Kira artış oranı hesaplanırken bir önceki yılın kira bedeli ile TÜFE 12 aylık ortalaması dikkate alınır.
Örnek Hesaplama:
- Mevcut kira: 10.000 TL
- TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması: %54
- Yeni kira = 10.000 TL + (%54 x 10.000 TL) = 15.400 TL
Ancak unutulmamalıdır ki, tarafların kira sözleşmesinde daha düşük bir oran üzerinde anlaşması mümkündür. Daha yüksek oran belirlenmesi ise yasal olarak geçersiz sayılır.
Kira Artışında Enflasyonun Rolü
2025 yılı itibarıyla enflasyon oranları kira artışlarını doğrudan etkilemektedir. Özellikle TÜFE’nin yüksek seyrettiği dönemlerde kiracılar açısından kira artışı önemli bir ekonomik yük haline gelirken, ev sahipleri ise enflasyon karşısında mülklerinin değerini korumak istemektedir. Bu nedenle enflasyon verilerinin doğru yorumlanması, kira artış sürecinde hem kiracılar hem de ev sahipleri için kritik öneme sahiptir.
Konut Kiralarında Emsal Kira Uygulaması
2025 yılında da emsal kira konusu gündemde olmaya devam etmektedir. Özellikle büyük şehirlerde yeni kiraya verilen evlerin fiyatlarının mevcut kiralardan çok daha yüksek olması, kiracılar ile ev sahipleri arasında uyuşmazlıklara neden olmaktadır.
Emsal kira uygulaması şu durumlarda gündeme gelir:
- Kira tespit davalarında: Taraflardan biri kira bedelinin hakkaniyete uygun olmadığını iddia ederse mahkeme, çevredeki emsal kira bedellerini dikkate alır.
- 5 yılını dolduran sözleşmelerde: Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira sözleşmesi 5 yılı doldurduğunda ev sahibi dava açarak kira bedelinin emsal değerine çıkarılmasını talep edebilir.
Kira Artışında İstisnalar
Her ne kadar 2025 için genel kural TÜFE ortalaması olsa da bazı istisnai durumlar vardır:
- Beş yılını doldurmuş kira sözleşmeleri: TÜFE sınırı değil, emsal kira bedeli dikkate alınır.
- Uyarlama davası: Olağanüstü ekonomik şartlar sebebiyle kira bedelinin taraflardan biri için katlanılamaz hale gelmesi durumunda, mahkeme uyarlama yapabilir.
- Kira tespit davaları: Ev sahibinin açacağı bu davalarda, bölgedeki emsal kiralar dikkate alınarak yeni kira bedeli belirlenir.
- Sözleşmede artış maddesi olmaması: Eğer sözleşmede kira artışına dair bir hüküm yoksa, ev sahibi doğrudan artış talep edemez.
Kira Artışında Yargıtay Kararlarının Önemi
Kira artışlarıyla ilgili yaşanan uyuşmazlıklarda Yargıtay kararları, alt mahkemeler için bağlayıcı olmasa da yol gösterici nitelik taşır. Özellikle emsal kira bedellerinin belirlenmesi, beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde artış oranlarının nasıl uygulanacağı ve uyarlama davalarında hangi kriterlerin dikkate alınacağı hususlarında Yargıtay içtihatları büyük önem arz etmektedir. Bu sayede benzer davalarda hakimin vereceği kararların daha öngörülebilir olması sağlanır ve kiracı ile ev sahibi arasındaki belirsizlikler en aza indirilir.
2025 yılı itibarıyla da Yargıtay’ın kira hukukuna ilişkin verdiği kararlar, hem kiracıların haklarını korumakta hem de ev sahiplerinin mülklerinden hakkaniyetli gelir elde etmesini güvence altına almaktadır. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde Yargıtay, yalnızca TÜFE oranlarına değil, kiralananın konumu, fiziksel özellikleri ve emsal kira bedellerine de dikkat çekerek adil bir denge kurulmasını hedeflemektedir. Bu nedenle kira artışıyla ilgili uyuşmazlıklarda tarafların Yargıtay kararlarını incelemesi ve hukuki süreçlerde bu içtihatlardan yararlanması büyük fayda sağlar.
Kiracılar Açısından 2025’te Dikkat Edilmesi Gerekenler
- TÜFE oranını takip edin: TÜİK’in her ay açıkladığı oranları kontrol ederek ev sahibinizin istediği zam oranını karşılaştırın.
- Sözleşmenizi inceleyin: Artış maddesi yoksa zam konusunda yasal zorunluluk bulunmaz.
- Emsal kiralara dikkat edin: Mahkeme süreçlerinde en önemli delil emsal kira bedelleridir.
- Haklarınızı bilin: Haksız kira artışı talebine karşı hukuki yollara başvurabilirsiniz.
Ev Sahipleri Açısından 2025’te Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Yasal oranı aşmayın: TÜFE ortalamasının üzerinde bir zam talep etmek hukuken geçersizdir.
- Kira tespit davası açma hakkınız var: 5 yılını dolduran sözleşmeler için emsal kira bedeline uyarlama talep edebilirsiniz.
- Uyarlama davası imkanı: Ekonomik şartların değişmesi halinde, mahkeme kararıyla uyarlama yapılabilir.
- Sözleşme düzenlemesine dikkat edin: Kira artış oranını sözleşmeye net şekilde yazmanız ileride uyuşmazlıkları önler.
Kira Tespit Davaları ve 2025’te Önemi
Kira tespit davaları 2025’te en çok açılacak davalar arasında yer almaktadır. Çünkü özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde kira artışlarının TÜFE sınırları ile gerçek piyasa değerleri arasında büyük farklar bulunmaktadır.
Mahkemeler, bu davalarda:
- Bölgedeki emsal kira bedellerini,
- Kiralananın fiziksel özelliklerini,
- Konumunu, ulaşım imkanlarını,
- Ekonomik koşulları dikkate alarak yeni kira bedeli belirler.
Atakan Ayhan Hukuk Bürosu ile Hukuki Destek
Kira artış oranı 2025 uygulamaları, emsal kira belirlemeleri ve istisnai durumlar hem kiracılar hem de ev sahipleri için karmaşık bir süreçtir. Yanlış atılacak bir adım, hem maddi kayıplara hem de uzun süren davalara neden olabilir.
Bu noktada, Avukat Atakan Ayhan ve ekibi kira hukuku alanındaki deneyimiyle hem kiracılara hem de ev sahiplerine profesyonel hukuki danışmanlık sunmaktadır. Kira tespit davaları, uyarlama davaları ve emsal kira belirlenmesi süreçlerinde uzman desteği almak hak kayıplarının önüne geçecektir.
2025 yılında kira artış oranları TÜFE 12 aylık ortalaması üzerinden uygulanacak, beş yılını dolduran sözleşmelerde ise emsal kira bedelleri dikkate alınacaktır. İstisnai durumlarda kira tespit ve uyarlama davaları devreye girecek, bu süreçlerde tarafların profesyonel hukuki destek alması büyük önem taşıyacaktır.
Kira artış oranları, emsal ve istisnalar konusunu doğru anlamak, hem kiracılar hem de ev sahipleri için hak kaybını önlemenin en etkili yoludur.
