Kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkiler Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde detaylı bir şekilde düzenlenmiştir. Özellikle son yıllarda kira fiyatlarının artması, konut piyasasında yaşanan dalgalanmalar ve barınma krizleri nedeniyle tahliye davaları sık sık gündeme gelmeye başlamıştır. Bu kapsamda, ev sahibinin “kendi ihtiyacım var, kendim oturacağım” diyerek kiracıyı tahliye etmek istemesi, hukuki açıdan önemli bir konu haline gelmiştir. Zira her ne kadar malik mülkiyet hakkına sahip olsa da, kiracının da sahip olduğu tahliye güvenceleri bulunmaktadır. Kanun, mülk sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliye talebinde bulunabilmesini bazı şartlara bağlamış ve kiracıyı keyfi tahliyelere karşı korumuştur.
Ev Sahibinin Kendisi veya Yakını İçin Tahliye Talebi
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, ev sahibine sınırlı hallerde kiracıyı tahliye etme hakkı tanımaktadır. Bu hallerden biri de ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer yakınları için konuta ihtiyaç duymasıdır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken temel husus, ihtiyacın samimi, gerçek, zorunlu ve ciddi olması gerektiğidir. Yani ev sahibi yalnızca kira bedelini artırmak ya da kiracıyı sebepsiz şekilde tahliye etmek amacıyla böyle bir talepte bulunamaz. Mahkemeler, ihtiyacın samimi olup olmadığını inceleyerek karar verir. İhtiyacın sürekli değil, geçici veya keyfi olması halinde tahliye talebi reddedilebilir. Özellikle son yıllarda mahkemeler, ekonomik gerekçelerle art niyetli tahliye girişimlerini yakından incelemektedir.
Tahliye İçin Dava Açma Süresi ve Dava Şartları
Ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunmak istiyorsa belirli usullere uymak zorundadır. Öncelikle kira sözleşmesinin bitiminde ihtar çekmeli ve tahliye talebini yazılı olarak bildirmelidir. Eğer kira sözleşmesi belirli süreliyse, sürenin bitiminde; belirsiz süreliyse fesih bildirim süreleri içinde ihtar yapılmalıdır. Tahliye davası ise ihtar yapıldıktan sonra bir ay içinde açılmalıdır. Aksi halde bu hak düşer. Davada ev sahibinin gerçekten konutta oturacağına dair gerekçeleri ve planları mahkemeye sunması gerekir. Mahkeme, ev sahibinin mevcut yaşam koşullarını, başka konutlarının olup olmadığını, maddi durumunu, ailevi gereksinimlerini ve kiracının durumunu değerlendirir. Kiracının yaşlı, engelli, çocuklu veya ekonomik olarak zayıf durumda olması, mahkemenin kararında etkili olabilir.
İhtiyacın Samimiyetinin İspatı ve Mahkeme Değerlendirmesi
Ev sahibinin “ihtiyaç” iddiasını ispat etmesi gerekir. Sadece sözlü beyan yeterli değildir; tapu kayıtları, aile nüfus kayıt örnekleri, mevcut oturulan konutun yetersizliği veya başka nedenler somut belgelerle desteklenmelidir. Örneğin ev sahibinin başka uygun bir konutunun olmaması, mevcut oturduğu evin küçük veya sağlık şartlarına uygun olmaması gibi gerekçeler güçlü delil sayılır. Mahkemeler yalnızca beyanlara değil, olayın tüm sosyal ve ekonomik şartlarına bakarak karar verir. Son yıllarda artan kötü niyetli tahliye talepleri nedeniyle mahkemeler çok daha dikkatli ve ayrıntılı inceleme yapmaktadır. Ayrıca ev sahibinin gerçekten taşınıp taşınmadığı, tahliyeden sonra evi kiraya verip vermediği de izlenir.
Tahliye Sonrası Yeniden Kiraya Verme Yasağı
Ev sahibi, ihtiyacını ileri sürerek kiracıyı tahliye ettikten sonra aynı konutu başkasına kiralamak isterse, bu da kanunen sınırlanmıştır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, tahliye kararından sonra 3 yıl içinde ev sahibi aynı konutu başka birine kiralayamaz. Aksi takdirde kiracının zararını tazmin etmekle yükümlü olur. Bu kural, ihtiyacın gerçekten mevcut olup olmadığını denetlemek amacıyla getirilmiştir. Eğer ev sahibi gerçekte ihtiyacı olmadığı halde sırf daha yüksek bedelle yeni kiracı bulmak için mevcut kiracıyı çıkarıyorsa, tazminat yükümlülüğü doğar. Son yıllarda mahkemeler bu tür davalarda kiracıyı ciddi şekilde koruma eğilimindedir.
2025 Yılı İçin Güncel Uygulamalar ve Mahkeme Eğilimleri
2025 yılı itibarıyla Türkiye’de kira uyuşmazlıkları ciddi şekilde artış göstermiştir. Özellikle büyük şehirlerde kira artış oranlarının enflasyonun çok üzerinde seyretmesi, ev sahiplerinin tahliye yoluyla kiracıyı çıkarma girişimlerini artırmıştır. Ancak yargı organları, gerçek ihtiyacı titizlikle incelemekte ve art niyetli tahliye taleplerine karşı kiracı lehine kararlar vermektedir. Yüksek yargı kararlarında ev sahibinin ekonomik gerekçelerle ihtiyacını kötüye kullanamayacağı vurgulanmakta, ihtiyacın sürekli ve samimi olması gerektiği açıkça belirtilmektedir. Mahkemeler, ev sahibinin oturduğu mevcut konutun durumu, aile bireylerinin gereksinimleri ve taşınmaz sayısını bütüncül olarak değerlendirmektedir. Ayrıca arabuluculuk uygulaması da kira tahliye uyuşmazlıklarında devreye girmiş ve bazı davaların dava açılmadan çözülmesini sağlamıştır.
Uzman Avukat Desteğinin Önemi
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları hukuki ve teknik açıdan oldukça karmaşıktır. Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarının tam anlamıyla korunabilmesi için alanında uzman kira avukatlarından destek alınması önem taşır. Özellikle dava şartlarının yerine getirilmesi, ihtar sürelerinin kaçırılmaması, doğru belgelerin hazırlanması ve mahkemeye etkili deliller sunulması açısından profesyonel yardım büyük avantaj sağlar. Aksi halde usul hataları nedeniyle dava kaybedilebilir ya da gereksiz yere uzun yargılamalar yaşanabilir. Her iki taraf açısından da sürecin bilinçli ve doğru yönetilmesi için avukat desteği kaçınılmazdır.
