Kira ilişkisi, kiracı ve ev sahibi arasında kurulan ve her iki tarafa da çeşitli hak ve yükümlülükler yükleyen hukuki bir sözleşme ilişkisidir. Ancak zaman zaman ev sahibi kiralanan taşınmazı üçüncü kişiye satabilir. Bu durumda kiracının aklında hemen aynı soru belirir: “Yeni ev sahibi beni çıkarabilir mi?” Türk Borçlar Kanunu’na göre kiralanan taşınmazın satılması, kira sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmez. Yeni malik, mülkiyeti devraldığı haliyle, yani üzerinde mevcut kira ilişkisiyle birlikte taşınmazı teslim alır. Dolayısıyla kiracı, kira sözleşmesinin haklarına aynen sahip olmaya devam eder ve yeni malikin de bu sözleşmeye uyması gerekir.
Yeni Malik Karşısında Kiracının Devam Eden Kira Hakkı
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi gereği kira sözleşmesi, kiralananın el değiştirmesi halinde aynen devam eder. Yani yeni malik, eski ev sahibinin hak ve borçlarıyla birlikte kira ilişkisine taraf olur. Bu kapsamda yeni malik, kiracının belirlenen kira süresi boyunca taşınmazı kullanma hakkına saygı göstermek zorundadır. Kiracı, yeni malikin kim olduğu değişse dahi, sözleşmedeki kira süresi dolmadan ve haklı bir tahliye sebebi oluşmadan evden çıkarılamaz. Bu durum hem belirli süreli hem de belirsiz süreli kira sözleşmeleri için geçerlidir. Kiracı, taşınmaz satıldığı için yeni malik tarafından keyfi olarak tahliye edilemez.
Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Talep Etmesi
Her ne kadar kira sözleşmesi aynen devam etse de, Türk Borçlar Kanunu yeni malike de bazı özel haklar tanımıştır. Bunlardan biri de yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilmesidir. Ancak bu tahliye hakkı, bazı şartlara bağlıdır. Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konuta ihtiyaç duyduğunu ileri sürerek tahliye talep edebilir. Bunun için satıştan itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname çekmek zorundadır. Bu ihtarın ardından kiracıya açılacak tahliye davasıyla süreç başlatılabilir. Ancak ihtiyaç iddiası gerçek, samimi ve ciddi olmak zorundadır. Mahkemeler, bu ihtiyacın samimi olup olmadığını ayrıntılı şekilde değerlendirir.
Kiracıya Tanınan Koruma Süreleri ve Haklar
Kiracılar, konutun satışa konu edilmesi halinde kanunen belirli koruma sürelerine sahiptir. Eğer yeni malik tarafından ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunulacaksa, bu talebin dava yoluyla sonuçlanması gerekir. Mahkeme süreci tamamlanana kadar kiracı taşınmazda kalmaya devam eder. Mahkeme tarafından tahliye kararı verildiğinde bile, kiracıya ek süre tanınabilir. Ayrıca tahliye davasının kaybedilmesi halinde bile icra takibi yoluyla tahliye gerçekleştirilmesi gerektiği için, kiracı fiilen uzun bir süre konutta kalmaya devam edebilir. Bu süreç çoğu zaman aylar hatta yıllar sürebilir. Kiracının mahkeme kararına rağmen tahliye olmaması halinde, icra müdürlüğü yoluyla zorla tahliye mümkündür. Ancak tüm bu süreçlerde kiracının mağdur olmaması adına geniş yasal güvenceler bulunmaktadır.
Satın Alma Öncesinde Kiracıların Bilgilendirilmesi ve Satış Anlaşmaları
Kira sözleşmesi noterden yapılmışsa ya da tapuya şerh edilmişse, yeni malik durumu satış öncesinde bilmek zorundadır. Tapuya şerh verilmemiş kira sözleşmeleri de satıştan sonra yeni maliki bağlar; ancak satış öncesi bilgilendirme yapılması, hukuki tartışmaları önlemek açısından önemlidir. Satış sırasında hem alıcı hem satıcı, kiracının mevcut kira sözleşmesinden ve süresinden haberdar olmalıdır. Pratikte bazı yeni alıcılar, satın alım işlemi sonrası kiracıyla anlaşarak tahliyeyi uzlaşma yoluyla da sağlayabilir. Ancak kiracının rızası olmadan satış sebebiyle otomatik tahliye mümkün değildir.
2025 Yılında Mahkemelerin Güncel Uygulamaları
2025 yılı itibarıyla Türkiye’de yaşanan kira krizleri, enflasyon ve gayrimenkul piyasasındaki spekülatif hareketlilik nedeniyle ev sahipleri sıklıkla satış yoluyla kiracılardan kurtulma yolunu denemektedir. Ancak yargı kararlarında özellikle kiracı lehine güçlü bir koruma eğilimi görülmektedir. Mahkemeler, yeni malikin ihtiyaç iddialarını detaylı şekilde sorgulamakta, kötü niyetli tahliye girişimlerini engellemeye çalışmaktadır. Yüksek kira bedelleri nedeniyle ortaya çıkan art niyetli satışlar, sıkı bir denetimden geçirilmektedir. Ayrıca arabuluculuk sistemi de devreye girerek tarafların mahkemeye gitmeden uzlaşmasını teşvik etmektedir. Fakat yine de ev sahibi değişikliği durumunda kiracının hukuki hakları ilk sözleşmeden doğan haklarla aynen devam etmektedir.
Kiracıların Dikkat Etmesi Gereken Hususlar
Kiracılar, taşınmazın satıldığını öğrendikleri anda haklarını tam anlamıyla bilmelidir. Yeni malikin kendilerine ihtarname çekip çekmediğini, hangi sürede dava açıldığını ve mahkeme sürecinin nasıl işlediğini dikkatle takip etmelidirler. Ayrıca kira sözleşmesinin yazılı ve mümkünse noter onaylı yapılması, hatta tapuya şerh verilmesi kiracıların gelecekteki haklarını daha da sağlamlaştırır. Satış nedeniyle kendilerine yapılan baskılar veya resmi olmayan anlaşma talepleri karşısında, hak kaybı yaşamamak için mutlaka hukuki danışmanlık alınmalıdır.
Uzman Avukat Desteğinin Önemi
Kiralanan taşınmazın satışı sonrasında ortaya çıkan tahliye süreçleri hem kiracı hem de ev sahibi açısından hukuki bilgi ve deneyim gerektiren karmaşık süreçlerdir. Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmak istendiğinde, usul hataları nedeniyle davaların kaybedilmesi mümkündür. Aynı şekilde kiracıların da haklarını doğru savunabilmeleri için profesyonel destek alması önemlidir. İyi hazırlanan savunma dilekçeleri, deliller ve sürelere riayet kiracının lehine çok büyük farklar yaratabilir.
