Türkiye’de kentsel dönüşüm ve gayrimenkul yatırımlarının artmasıyla birlikte en çok başvurulan yöntemlerden biri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleridir. Bu sözleşme türünde arsa sahibi, arsasını müteahhide devretmekte; müteahhit de bunun karşılığında belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine vermeyi taahhüt etmektedir.
Ancak pratikte yaşanan en büyük sorunlardan biri müteahhidin iflas etmesidir. Müteahhit iflas ettiğinde, hem arsa sahipleri hem de projeden daire satın alan üçüncü kişiler ciddi mağduriyetler yaşayabilmektedir. Bu nedenle müteahhit iflası durumunda hakların nasıl korunacağı ve hangi hukuki yolların izleneceği büyük önem taşır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde karma nitelikli bir sözleşmedir. Hem satış vaadini hem de eser sözleşmesini bünyesinde barındırır. Bu nedenle hem taşınmaz devri hem de inşaatın zamanında ve eksiksiz yapılması söz konusudur.
Müteahhidin yükümlülüğü, arsa üzerinde taahhüt edilen inşaatı tamamlayarak arsa sahibine bağımsız bölümleri teslim etmektir. Arsa sahibinin yükümlülüğü ise inşaatın yapılabilmesi için müteahhide arsa payını devretmektir. Bu denge bozulduğunda, özellikle müteahhidin iflası halinde ciddi hukuki sorunlar ortaya çıkar.
Müteahhit İflası Durumunda Hakların Korunması
Müteahhidin iflası, arsa sahipleri açısından büyük riskler doğurur. İflasın ilanı ile birlikte müteahhidin tüm malvarlığı tasfiye sürecine girer ve alacaklılar arasında paylaştırılır. Arsa sahipleri ise müteahhitten alacaklı konuma gelir.
Böyle bir durumda arsa sahipleri, projeyi tamamlatmak için farklı hukuki yollara başvurabilir. İflas masasına kayıt yaptırmak, sözleşmenin feshi yoluna gitmek veya başka bir müteahhitle anlaşmak gibi seçenekler söz konusu olabilir. Ancak hangi yolun seçileceği, somut olayın şartlarına göre değişir.
Müteahhit İflası Halinde İzlenecek Hukuki Yollar
Müteahhidin iflası halinde arsa sahipleri şu adımları izleyebilir:
-
İflas Masasına Alacak Kaydı: Müteahhidin iflas dosyasına alacaklarını kaydettirirler.
-
Sözleşmenin Feshi: Müteahhit yükümlülüklerini yerine getiremeyeceğinden, arsa sahipleri sözleşmenin feshini talep edebilir.
-
Yeni Müteahhit ile Devam: Projeyi tamamlamak için başka bir müteahhitle sözleşme yapılabilir.
-
Tazminat Talebi: Maddi zararın giderilmesi için dava açılabilir.
Bu adımların doğru ve zamanında atılması, arsa sahiplerinin hak kaybına uğramasını engeller.
Arsa Sahiplerinin Durumu
Müteahhit iflas ettiğinde en çok etkilenen taraflardan biri arsa sahipleridir. Çünkü arsa sahipleri genellikle arsalarının bir kısmını müteahhide devretmiş, karşılığında daire veya iş yeri alma beklentisine girmiştir.
İflas halinde, arsa sahibinin hem taşınmazı üzerinde kayıplar yaşaması hem de dairelerini teslim alamaması mümkündür. Bu nedenle arsa sahipleri sürece hızlı bir şekilde müdahil olmalı ve iflas dosyasına kayıt yaptırarak haklarını güvence altına almalıdır. Ayrıca yeni bir müteahhit ile anlaşma yoluna gidilmesi de sık başvurulan yöntemlerden biridir.
Üçüncü Kişilerin (Alıcıların) Durumu
Arsa payı karşılığı inşaat projelerinde, müteahhit çoğu zaman henüz inşaat tamamlanmadan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satar. Bu durumda müteahhidin iflası, daire satın alan kişilerin de mağduriyetine yol açar.
Üçüncü kişilerin hakları, sözleşmelerine ve tapuya şerh ettirdikleri haklara bağlıdır. Tapuya şerh verilmemiş satış sözleşmeleri, iflas halinde geçerliliğini kaybedebilir. Bu nedenle alıcıların sözleşmelerini tapuya şerh ettirmesi, haklarını korumak için büyük önem taşır. İflas halinde alıcıların da iflas masasına kayıt yaptırmaları gerekir.
Müteahhit İflası Davalarında Yargıtay Kararları
Yargıtay, müteahhit iflası durumuna ilişkin pek çok emsal karar vermiştir. Kararlarda genellikle arsa sahiplerinin ve üçüncü kişilerin mağduriyetini en aza indirmeye yönelik yorumlar yapılmaktadır. Özellikle tapuya şerh edilmiş satış vaadi sözleşmelerinin, alıcılar lehine korunduğu görülmektedir.
2025 yılı itibarıyla da Yargıtay, müteahhidin iflasını borca aykırılık olarak kabul etmekte ve arsa sahiplerine sözleşmeyi feshetme, yeni müteahhit ile devam etme veya tazminat talep etme hakkı tanımaktadır. Bu nedenle dava süreçlerinde Yargıtay içtihatlarının takip edilmesi son derece önemlidir.
Risklerden Korunmak İçin Önlemler
Müteahhit iflasının doğurabileceği mağduriyetlerden korunmak için hem arsa sahiplerinin hem de alıcıların dikkat etmesi gereken bazı önlemler vardır:
-
Sözleşmelerin noter huzurunda yapılması,
-
Tapuya şerh verilmesi,
-
Müteahhidin mali gücünün araştırılması,
-
Gerekirse banka teminat mektubu alınması,
-
Hukuki danışmanlık alınması.
Bu önlemler, ileride doğabilecek mağduriyetlerin önüne geçmek açısından büyük fayda sağlar.
Avukat Desteğinin Önemi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve müteahhit iflası durumları, teknik bilgi gerektiren son derece karmaşık süreçlerdir. Yanlış atılan adımlar, hem arsa sahipleri hem de daire alıcıları için ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Atakan Ayhan Hukuk Bürosu olarak, bu tür uyuşmazlıklarda müvekkillerimize profesyonel danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunuyoruz. Amacımız, müteahhit iflası gibi zor durumlarda müvekkillerimizin haklarını en güçlü şekilde korumaktır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, doğru uygulandığında hem arsa sahipleri hem de müteahhitler için kazançlı bir yöntemdir. Ancak müteahhidin iflası, süreci karmaşık ve riskli hale getirir. Böyle bir durumda arsa sahiplerinin, alıcıların ve diğer tarafların hızlıca harekete geçmesi gerekir.
İflas masasına kayıt, sözleşmenin feshi, yeni müteahhitle devam ya da tazminat davası gibi hukuki yollar, tarafların mağduriyetini giderebilir. Ancak her somut olayın farklı özellikleri bulunduğundan, profesyonel avukat desteği almak en doğru çözümdür.
