Haksız inşaat ve taşkın yapı kavramları, özellikle gayrimenkul hukukunda sıklıkla karşılaşılan ve karmaşık ihtilaflara yol açan önemli hukuki konulardır. Bir kişi kendi taşınmazı üzerinde inşaat yaparken, sınırları aşarak komşu taşınmaza müdahale ettiğinde ya da hiç hakkı olmadan başkasının arsasında yapı inşa ettiğinde haksız inşaat ve taşkın yapı problemleri doğar. Türk Medeni Kanunu’nun ilgili maddelerinde bu tür durumlar açıkça düzenlenmiştir. 2025 yılı itibarıyla da uygulamada bu tür uyuşmazlıklar artan yapılaşma, imar sorunları, sınır ihtilafları ve kaçak yapılaşma nedeniyle daha sık gündeme gelmektedir. Özellikle büyük şehirlerde hızla gelişen inşaat sektörünün getirdiği imar planı değişiklikleri ve yoğun yapılaşma, taşkın yapı sorunlarının daha karmaşık hale gelmesine neden olmaktadır.
Haksız İnşaat Nedir ve Hangi Durumlarda Ortaya Çıkar?
Haksız inşaat, bir kimsenin hukuka aykırı şekilde başkasına ait taşınmaz üzerinde veya kendi arsasında fakat sınır ihlali yaparak inşa faaliyetinde bulunmasıdır. Bu durum çoğu zaman ölçüm hataları, ruhsatsız yapılar, bilinçli sınır aşımı ya da imar planlarının yanlış uygulanması sonucu ortaya çıkar. Özellikle ortak kullanım alanlarına yapılan eklentiler, sınır duvarlarının komşu arsaya kayması veya bitişik nizamda taşan balkon ve çıkmalar, haksız inşaat kapsamında değerlendirilir. İnşaatın bitmiş olması, kullanılıyor olması ya da üzerinden zaman geçmiş olması bu hukuki ihlali ortadan kaldırmaz. Mülkiyet hakkı mutlak hak niteliğinde olduğundan, ihlal edilen komşu taşınmaz sahibi her zaman bu müdahaleye karşı dava açma hakkına sahiptir.
Taşkın Yapı ve Hukuki Sonuçları
Taşkın yapı kavramı ise, kural olarak sahibinin kendi arsasında başlattığı inşaatın bir kısmının farkında olmadan veya bilerek komşu arsaya taşması durumunda söz konusu olur. Balkonun birkaç santim komşu arsa sınırını geçmesi bile taşkın yapı sayılabilir. Taşkın yapıların hukuki sonuçları farklı ihtimallere göre şekillenir. Eğer taşkın inşaat bilinçli yapılmışsa, komşu taşınmaz sahibi müdahalenin kaldırılmasını ve yapının yıkılmasını talep edebilir. Ancak taşkın yapı iyi niyetle, yani farkında olmadan yapılmışsa, komşunun rızası olmaksızın yapılan taşkın yapının aynen korunması da mümkündür. Bu durumda Türk Medeni Kanunu m. 722 uyarınca taşınmaz sahibinin uygun bir bedel karşılığında taşkın yapının kendi arsasında kalmasına izin vermesi gerekebilir. Ancak bu çözüm yolu tamamen komşunun takdirindedir; rıza göstermemesi halinde yıkım kararı verilmesi mümkündür.
İmar Hukuku Açısından Taşkın Yapılar
Taşkın yapı sadece komşuluk hukukunu değil aynı zamanda idari anlamda imar hukukunu da ilgilendirir. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı taşkın yapılar, ilgili belediyeler tarafından da denetlenir ve tespit edildiğinde idari yaptırımlar gündeme gelir. 2025 yılı itibarıyla belediyeler, uydu görüntüleri ve sayısal harita sistemleri kullanarak sınır ihlallerini daha kolay tespit edebilmektedir. Ruhsat iptali, yıkım kararı, para cezaları ve yapı kullanma izinlerinin iptali gibi yaptırımlar da idari süreçte devreye girebilir. Bu nedenle taşkın yapı sorunları hem özel hukuk hem de kamu hukuku boyutunda çift yönlü bir yargılama sürecine neden olabilir.
Haksız İnşaat Davalarında Mahkemeye Başvuru Süreci
Haksız inşaat veya taşkın yapı nedeniyle mağdur olan arsa sahipleri Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilirler. Bu davalarda genellikle taşınmaz sınırlarını kesin olarak belirlemek amacıyla bilirkişi incelemesi ve keşif yapılır. Kadastro kayıtları, imar planları, harita mühendislerinin ölçümleri ve tapu kayıtları mahkemeye delil olarak sunulur. Bilirkişi raporu, taşmanın boyutunu ve ihlalin niteliğini belirlemek açısından kritik önemdedir. Mahkeme, somut duruma göre müdahalenin kaldırılmasına, yıkıma, tazminat ödenmesine veya taşkın yapının bedel karşılığında korunmasına karar verebilir. Bu süreçte davalı tarafın iyi niyetli olup olmadığı, sınır aşımının bilerek mi yoksa farkında olmadan mı yapıldığı mahkemenin takdirinde önemli rol oynar.
Taşkın Yapının Korunması ve Bedel Karşılığı Kazandırma
Taşkın yapı davalarında sıklıkla gündeme gelen çözüm yollarından biri de bedel karşılığı taşkın yapının mülkiyet kazanımıdır. Yani, taşkın yapının bulunduğu alanın bedeli ödenerek fiilen işgal edilen bölümün inşaat sahibine devredilmesi mümkündür. Ancak burada komşu taşınmaz sahibinin rızası esastır. Komşu rıza göstermediği takdirde yıkım zorunlu hale gelir. Mahkemeler, özellikle ekonomik açıdan mantıklı olan ve daha az zarar doğuran çözümü tercih edebilir. Çok küçük alanlarda gerçekleşen sınır taşmaları için çoğu zaman bedel karşılığı mülkiyet devri uygulanır. Bu uygulama komşular arasında uzun yıllar sürecek husumetlerin önüne geçilmesini de sağlar.
2025 Yılında Haksız İnşaat ve Taşkın Yapı Uyuşmazlıklarında Güncel Uygulamalar
2025 itibarıyla yargı kararlarında taşkın yapı davalarının çözümünde daha teknik ve bilimsel verilerin kullanıldığı bir dönem yaşanmaktadır. Sayısal haritalar, drone görüntüleri, lazer tarama sistemleri, gelişmiş coğrafi bilgi sistemleri mahkemelerin karar süreçlerinde önemli rol oynamaktadır. Ayrıca bilirkişi heyetlerinde klasik harita mühendislerinin yanında yapı uzmanları, inşaat mühendisleri ve şehir plancıları da yer almakta; böylelikle daha isabetli tespitler yapılmaktadır. Aynı zamanda alternatif çözüm yolları olarak arabuluculuk ve uzlaşma görüşmeleri de teşvik edilmekte ve uzun dava süreçlerinin önüne geçilmeye çalışılmaktadır.
Profesyonel Hukuki Destek ve Avukatın Rolü
Haksız inşaat ve taşkın yapı davaları, teknik ölçümlerle iç içe geçmiş karmaşık hukuk dallarını ilgilendirdiği için mutlaka profesyonel hukuk desteği gerektirir. Tapu kayıtlarının analizi, sınır tespitleri, bilirkişi raporlarına itirazlar, yasal dayanakların sunulması ve uzlaşma görüşmelerinin yönetimi avukatın uzmanlık alanına girer. Aksi halde, hak kaybı yaşanması ve geri dönüşü zor zararlar oluşması mümkündür. Özellikle taşkın yapı konusunda mahkemenin karar verirken kullanacağı teknik argümanları doğru sunmak, davanın sonucunu doğrudan etkileyen faktörlerden biridir.
