Kira Uyarlama Davası Nedir?
Kira uyarlama davası, olağanüstü ekonomik koşullar nedeniyle kira sözleşmesinin taraflar için aşırı derecede ağır hale gelmesi durumunda, sözleşme şartlarının yeniden düzenlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi uyarınca, sözleşme yapıldıktan sonra beklenmeyen olağanüstü durumlar ortaya çıkarsa ve bu durum borçlunun (kiracının) edimini yerine getirmesini aşırı ölçüde zorlaştırırsa, mahkemeden sözleşme şartlarının değiştirilmesi talep edilebilir.
TBK 138. madde şu şekildedir:
“Borcun ifası borçlu için imkansız hale gelirse, borç sona erer. İmkansızlık, borçlunun kusurundan kaynaklanmıyorsa, borçlu karşı edimi isteme hakkını kaybetmez. İmkansızlık geçici ise, borçlu bu süre içinde ifadan kaçınabilir.”
Kira uyarlama davası, özellikle yüksek enflasyon, ekonomik krizler, döviz kurlarındaki büyük değişimler veya pandemi gibi olağanüstü durumlarda açılabilir. Bu tür davalarda temel amaç, kira sözleşmesinin adil bir şekilde yeniden düzenlenmesi ve taraflar arasındaki dengenin korunmasıdır.
Kira Uyarlama Davası Hangi Durumlarda Açılır?
Kira uyarlama davası, aşağıdaki durumlarda açılabilir:
- Ekonomik kriz veya enflasyon nedeniyle kira bedelinin fahiş seviyelere ulaşması: Kiracı, kira bedelini ödemekte aşırı derecede zorlanıyorsa mahkemeden uyarlama talep edebilir.
- Dövizle yapılan kira sözleşmelerinde kurların aşırı dalgalanması: Döviz kurundaki ciddi değişiklikler, taraflardan biri için sözleşmenin katlanılamaz hale gelmesine neden olabilir.
- Pandemi, doğal afet veya savaş gibi olağanüstü durumların etkisi: İş yerlerinin kapatılması, ekonomik faaliyetlerin durması veya kısıtlamalar nedeniyle kira ödeyemeyen işletmeler uyarlama davası açabilir.
- Kira sözleşmesinin uzun süreli olması ve ekonomik şartların değişmesi: Uzun vadeli kira sözleşmelerinde zamanla değişen ekonomik koşullar, taraflardan biri için mağduriyet yaratabilir.
Kira uyarlama davasının açılabilmesi için sözleşme şartlarının aşırı derecede değişmiş olması ve bunun borçlunun (kiracının) ödeme gücünü olumsuz yönde etkilemesi gerekmektedir.
Kira Uyarlama Davası Kimler Tarafından Açılabilir?
Kira uyarlama davasını şu kişiler açabilir:
- Kiracılar: Kira bedelinin ekonomik şartlara göre aşırı derecede artması durumunda, kira bedelinin düşürülmesi için dava açabilir.
- Ev sahipleri: Eğer enflasyon nedeniyle kira bedeli çok düşük kaldıysa ve güncellenmesi gerekiyorsa, ev sahibi de uyarlama davası açabilir.
- İş yeri sahipleri: Pandemi, ekonomik kriz veya başka olağanüstü koşullardan dolayı kira ödeme yükümlülüğü ağırlaşan ticari işletmeler, kira uyarlama talebinde bulunabilir.
Mahkeme, davacının haklı olduğunu tespit ederse, kira bedelinin değiştirilmesine karar verebilir.
Kira Uyarlama Davası İçin Gerekli Şartlar
Kira uyarlama davasının açılabilmesi için şu şartların sağlanması gerekmektedir:
Sözleşme devam ediyor olmalıdır: Kira sözleşmesi hâlâ yürürlükte olmalıdır. Bitmiş veya sona ermiş sözleşmeler için uyarlama davası açılamaz.
Sözleşmenin aşırı derecede ağırlaşması gerekmektedir: Kira bedelinin makul bir seviyenin çok üzerine çıkmış olması gerekir.
Beklenmeyen olağanüstü bir durum gerçekleşmiş olmalıdır: Enflasyon, ekonomik kriz, pandemi, savaş, doğal afet gibi olaylar sebebiyle kira ödemesi aşırı zorlaşmış olmalıdır.
Kiracı, iyi niyetli olmalıdır: Kiracının, kötü niyetli şekilde kira ödememek için dava açmadığının ispatlanması gerekir.
Kira Uyarlama Davası Açma Süreci
Kira uyarlama davası açma süreci şu adımlardan oluşur:
Öncelikle ihtarname gönderilir: Kiracı veya ev sahibi, sözleşmenin yeniden düzenlenmesini talep eden bir ihtarname göndermelidir.
Taraflar uzlaşamazsa dava açılır: İhtarnameye rağmen taraflar anlaşamazsa, mahkemeye başvurularak kira uyarlama davası açılır.
Mahkemeye deliller sunulur: Kira bedelinin neden uyarlanması gerektiğini gösteren ekonomik veriler, ekspertiz raporları ve diğer deliller mahkemeye sunulur.
Bilirkişi incelemesi yapılır: Mahkeme, bir bilirkişi raporu talep edebilir ve tarafların sunduğu ekonomik delilleri değerlendirebilir.
Mahkeme karar verir: Hakim, ekonomik koşulları göz önünde bulundurarak kira bedelinin artırılmasına veya düşürülmesine karar verebilir.
Kira Uyarlama Davası İçin Gerekli Belgeler
Kira uyarlama davası açarken aşağıdaki belgeler gereklidir:
- Kira sözleşmesi (yazılı değilse tanık beyanları da kullanılabilir).
- Tapu kaydı veya kira ilişkisinin kanıtları.
- Ekonomik koşulların değiştiğini gösteren raporlar (enflasyon verileri, döviz kuru değişimleri vb.).
- Taraflar arasında yapılan yazışmalar veya ihtarnameler.
- Bilirkişi raporları (gerekirse).
Bu belgelerin eksiksiz olması, davanın hızlanmasına katkı sağlayacaktır.
Kira Uyarlama Davası Ne Kadar Sürer?
Kira uyarlama davası, genellikle 6 ay ile 2 yıl arasında sürebilir. Süreç, şu faktörlere bağlı olarak değişebilir:
- Mahkemenin iş yükü.
- Tarafların sunduğu delillerin değerlendirilme süresi.
- Bilirkişi raporlarının hazırlanma süresi.
- Tarafların itiraz süreçleri.
Bazı durumlarda mahkemeler, geçici olarak kira bedelinin uyarlanmasına yönelik tedbir kararı verebilir.
Kira Uyarlama Davasının Sonuçları
Kira uyarlama davası sonucunda mahkeme şu kararlardan birini verebilir:
- Kira bedelinin düşürülmesi: Kiracının ekonomik şartlara göre kira bedelini ödemesi imkânsız hale geldiyse, mahkeme kira bedelinin düşürülmesine karar verebilir.
- Kira bedelinin artırılması: Ev sahibi haklı görülürse, mahkeme kira bedelinin artırılmasına karar verebilir.
- Sözleşmenin olduğu gibi devam etmesi: Mahkeme, taraflardan birinin iddialarını yetersiz bulursa, kira sözleşmesinin aynı şartlarda devam etmesine karar verebilir.
Kira uyarlama davası, ekonomik koşullardaki aşırı değişimler nedeniyle kira sözleşmesinin taraflar için sürdürülemez hale gelmesi durumunda açılan bir davadır. Hem kiracılar hem de ev sahipleri, ekonomik koşulların değişmesine bağlı olarak kira bedelinin yeniden belirlenmesi için bu davayı açabilirler.
Dava sürecinin sağlıklı ilerleyebilmesi için öncelikle taraflar arasında uzlaşma sağlanmaya çalışılmalı, anlaşma sağlanamazsa hukuki yollara başvurulmalıdır. Bu süreçte hukuk büromuzdan destek almak, sürecin daha hızlı ve hukuka uygun şekilde ilerlemesini sağlayacaktır.
